2010年10月房地产政策监测报告.doc

中央新政遏制房价上涨势头，14城市出台限购落实中央政策 　　1.政策出台背景 　　1.1一线城市楼市成交价量快速回升 　　数据显示，7、8月份，国内多个城市商品住宅成交价量均现回升势头。其中，京沪穗深的上涨势头更为明显。8月份京沪穗深商品住宅成交面积环比增幅分别为25%、68%、70%和84%，成交均价环比分别上涨6%、10%、5%和7%。房地产市场回暖明显。 　　此次楼市回暖主要得益于政策影响逐步被市场消化，积累的刚性需求开始释放，同时通胀预期强烈，投资保值需求升温。 　　1.2国内经济增长预期向好 　　8月PMI指数为51.7%，较7月回升0.5%，结束了此前连续三个月的下行期。PMI已连续数月保持在50%以上，且8月指数回升幅度明显优于经济危机时08年的水平，表明即使四季之后国内经济会出现回落，但深度回调的可能性不大。 　　2010年上半年工业经济强劲增长，这为国家压缩投资打下基础。目前仍然处于4万亿投资的计划期内，投资总量仍保持在较高水平且灵活可控，这为后续时间我国经济的合理增长提供了最大保障。 　　2.中央在节前出台调控政策，遏制房价上涨势头 　　2.1新政是国10号文的落实和深化 　　在经济增长预期向好，全国楼市回暖势头强劲的背景下，为防止由于通胀等多种因素引起的资产价格过快上涨。9月29日国庆前夕，中央多个部委联合出台更严厉的调控政策，遏制房价上涨势头。 　　政策依旧延续国10号文的调控思路，重点围绕地方执行、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面进行落实和深化。 　　2.2房贷再度收紧，三套及以上全面停贷 　　新的房贷政策对限制三套房贷和异地居民购房问题不再限于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，而是采取一刀切的方式，打击力度更大。 　　对比4.17新政时出台的房贷政策，现今90㎡以下首次置业门槛提高，多次置业和投资需求受到新的贷款政策影响最大。在新的房贷政策下，消费需求将重新受抑制，市场成交量将出现回落。 　　房贷政策内容对比 　 　　2.3利率上调，购房贷款成本增加 　　10月19日，央行决定自20日起上调金融机构一年期存贷款基准利率各0.25个百分点。 　　10月20日，根据央行对存贷款利率的上调，住建部决定自20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点。从2010年10月20日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。 　　政策调整前后贷款60万，月供20年的利息对比 　 　　虽然利率上调后对购房者的月供压力增加并不明显，但在中央严厉的调控背景下，此次加息对市场的影响关键或在于对预期造成影响。 　　2.4房产税改革试点更加明朗，一线城市试征可能性较大 　　此次调控政策中关于房产税方面，明确提到加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。而10月7日出台的上海新政细则中亦明确按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。另外，据媒体报告，上海一业内人士报料称，上海、深圳房产税或已经获批，税率为0.3%~0.4%。各种现象表明，房产税改革试点已更加明朗。 　　而财政部财政科学研究所所长贾康表示，虽然目前还不清楚哪些城市会作为试点城市，但试点城市一定会在一线城市中产生。 　　3.一线城市及发达经济圈的中心城市执行较为严格 　　3.1各地9月30日即执行房贷新政 　　政策出台后，9月30日开始，包括广州在内的全国多个城市已全面执行新的房贷政策。其中，三套房贷基本全线停贷，首套房贷最低首付比例均执行3成，而二套房贷则继续执行首付比例最低5成，利率上浮10%。 　　 　　9.29新政5大措施中，第一条便明确要求各地要立即研究国10号文实施细则。9月29日至10月24日，新政出台不到一个月，全国已有15个省或城市出台细则，主要是一线城市及沿海发达城市。地方政府对新政的执行速度可谓空前。 　　从各地细则看，以限购政策打击力度最大，其它措施多以执行中央政策为主，包括房贷新政、税收调整、增加供应和市场监管等方面。其中上海的细则较为全面，对土地增值税的预征和商品住房项目预售的工程进度要求均做出要求和调整。 　　3.3限购成为一线城市及发达经济圈中心城市调控杀手锏 　　15个出台细则的省或城市中，有13个城市推出限购政策，加上4.17新政后出台限购的北京市，目前全国已有14个城市出台限购。 　　但出台限购的城市主要集中于一线城市及发达经济圈的中心城市等，其它二、三线城市及中部地区城市调控力度并不大，也没有出台限购措施。 　　其中以深圳、福州两地的限购令最为严厉，禁止购买的对象范围较广。而广州还禁止18周岁以下的人士不得单独购买商品住房。 　　执行期限方面，除福州和海口明确限购执行至今年年底外，其余的十二个城