2010年10月天津大港区港东新城项目可行性研究报告.doc

大港区港东新城项目可行性研究报告 天津津滨发展股份有限公司 汉沽分公司 2010年 一、总论摘要 1 1.1项目名称 1 1.2项目概况 1 1.2.1宗地位置 1 1.2.2规划指标 1 1.2.3项目定位 1 1.2.4产品定位 1 1.3项目开发分期 2 1.4财务分析 2 1.5综合评价 2 二、项目概况 3 2.1项目地理位置 3 2.2项目地块现状 3 2.3周边交通状况 3 2.4项目周边配套 5 2.5项目周边环境 6 2.6控规指标 7 三、区域发展规划分析 7 3.1大港区域概况 7 3.2大港区经济发展 9 3.3大港区发展规划 11 3.4大港区功能布局 12 3.4.1南港工业区 13 3.4.2南港轻纺城 14 3.4.3大港油田区 15 3.4.4港东新城区 16 3.5区域发展潜力小结 19 四、项目市场分析 20 4.1宏观新政解析 20 4.1.1房地产行业宏观政策回顾 20 4.1.2宏观新政下的天津市场 21 4.1.3地方性房地产政策回顾 22 4.1.4天津政策解读——限购令出台 22 4.2 大港区土地一级市场 24 4.2.1土地市场成交情况 24 4.2.2土地潜在供应市场 24 4.3大港区商品房二级市场 25 4.3.1老城区市场 29 4.3.2大港区成交数据分析 25 4.3.3港东新城市场分析 30 4.4大港区二手房三级市场 38 4.5项目市场综合评述 38 五、项目整体定位 40 5.1项目定位分析 40 5.2项目定位策略 41 5.3项目市场定位 41 5.4目标客户群定位 42 5.5住宅产品定位 43 5.5.1产品组合及布局建议 43 5.5.2项目户型配比建议 43 5.5.3产品价值点建议 43 六、项目经营方案 44 6.1开发周期 44 6.2经营方式 45 6.3营销策略 45 6.3.1产品卖点总结 45 6.3.2销售策略 46 七、项目投资收益分析 46 7.1商品住宅（容积率1.5）投资收益测算 46 7.1.1投资估算 46 7.1.2收入估算 47 7.1.3资金筹措 48 7.1.4投资收益汇总表 48 7.2商品住宅（容积率1.8）投资收益测算 48 7.2.1投资估算 48 7.2.2收入估算 49 7.2.3资金筹措 50 7.2.4投资收益汇总表 50 7.3商品住宅容积率1.5与1.8方案对比 52 7.4商品住宅盈亏平衡分析 52 7.5限价房项目（容积率1.8）投资收益测算 53 7.5.1投资估算 53 7.5.2收入估算 54 7.5.3资金筹措 55 7.5.4投资收益汇总表 55 八、综合评价 56 一、总论摘要 1.1项目名称1.2项目概况1.2.1宗地位置地块位于区交口，距仅公里。北至，南至，西，东。 1.2.2规划指标占地面积平方米宗地性质居住用地1.2.3项目定位1.2.4产品定位 产品类型定位：高层 产品定位：本项目产品主要面向客群为1.3项目开发分期 本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。 1.4财务分析1.5综合评价南港工业区和配套二、项目概况 2.1项目地理位置 地块位于区交口，距仅公里。北至，南至，西，东。 。 2.2项目地块现状 宗地现状宗地。宗地性质为居住用地，土地面积为平方米。 2.3周边交通状况 项目宗地距里，距1公里，距2公里 项目宗地地处大港区内主要交通线路的交汇处，交通优势明显。宗地位置西临。 2.4项目周边配套 从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。 2.5项目周边环境 宗地 用地重要影响因素分析： 天津扎一钢铁集团公司轧钢厂：主要为粉尘污染影响。大港区域夏季主导风向为南南西向冬季主导风向为北北西向秋季以东向为主导风向。 板桥农场用地：宗地侧 2.6控规指标 占地面积平方米 宗地性质居住用地 容积率1.5-1.8 建筑面积：431053—517264平米。 三、区域发展规划分析 3.1大港区域概况 大港区位于天津市东南部，东临渤海湾、塘沽区南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻北与津南、西青两区交界，总面积1113平方公里，占滨海新区面积的一半全区共辖4个乡、3个建制镇、5个街道办事处、60个居民委员会常驻人口43万区内驻有中石油大港油田公司、中石化天津石化公司、中石化第四建筑公司、大港发电厂等国有大型企业。 地理位置优越大港地处环渤海经济圈核心地带，距北京首都国际机场165公里，距天港塘25公里，距天津火车站42公里，距天津滨海国际机场38