2010年8月上海房地产市场研究.ppt

* 一 .8 月上 海 房 地 市 场 概 述 2010年8月上海商品住宅总成交6584套，成交面积为73万平方米，环比7月涨幅都在6成以上。8月外环外中高价位楼盘加大推盘量、中心城区高价楼盘成交比例的普遍大幅上涨，拉升成交均价至21156元/平，环比7月大涨9.5%。宝山松江两区占据总成交的三分之一，4个楼盘成交面积超过2万，集中性交易促使楼市回暖。8月逾半数延迟开盘，使9月预计新开楼盘增至75个。 2010年8月上海商品住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）总成交6584套，成交面积为73万平方米，成交套数与面积环比7月分别上涨65.5%和69.8%。8月商品住宅供应面积达到81万平方米，环比7月的51.4万平上涨58%。 8月份最后一周（8.23-8.29）商品住宅新增供应面积大涨173%，达到45.6万平方米，是2010年以来新增供应量最高的一周，仅这一周的供应量就已经大于2010年7月的总供应量。8月上海楼市有一定回暖，供应与成交面积环比7月份上涨幅度都在6成左右，已经赶超2010年月均供应面积71万平和月均成交面积59万平。不过，同比2009年8月，供应和成交面积还是分别下跌了45.6%和54%。 2010年8月上海房地产市场研究 　 　 20960.25m2 14虹口区 129520.07m2 7奉贤区 1335.93m2 20上海市 23110.59m2 13徐汇区 154676.17m2 6浦东新区 6531.1m2 19黄浦区 27340.59m2 12普陀区 175138.69m2 5嘉定区 10824.75m2 18静安区 38005.42m2 11金山区 232665.12m2 4宝山区 14743.14m2 17卢湾区 57873.37m2 10杨浦区 242323.1m2 3南汇区 15467.8m2 16长宁区 59989.66m2 9闸北区 246508.82m2 2松江区 18810.89m2 15崇明县 66792.7m2 8青浦区 250408.45m2 1闵行区 上 海 市 八 月 各 区 成 交 面 积 和 排 名 住 平 均 价 走 势 图 已 售 套 数 走 势 度 图 已 售 面 积 走 势 图 环 线 成 交 面 积 套 数 表 一 手 房 8 月 成 交（ 示意图） 二. 上 海 8 月 房 地 产 市 场 数 据 小 结 8月份供求两方面的大幅上扬，主要受三方面影响，一是新“国十条”已过去4月有余，且之后上海细则始终未出台，政策进入稳定期；二是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压已久的刚性需求开始释放，甚至部分投资客也卷土重来；三是开发商经历了一定时间的犹豫之后，终于调整销售策略，加大推盘量，并使促销成为主流。 上海8月份住宅最终开盘32个，其中公寓28个、别墅4个。8月原预计开54盘，现在又有多达22个楼盘加入到了延迟开盘的行列。上海5-8月份延迟开盘的个数分别达到50、41、24、22个。 虽然从楼盘个数来看5-8月份延迟开盘的现象有所减弱，但是从上半年开始已经累积了大量待售房源，由于开发商回笼资金和实现年度目标的压力，以及中秋、国庆、房展会等契机的来临，都极有可能促使开发商加大供应量，上半年供应不足的中低价位商品住宅，也可能会在下半年加大供应。 17363 113 14137 嘉定 龙湖郦城 10 17894 158 15036 宝山 香逸湾 9 24624 172 16909 闸北 上海滩大宁城 8 43702 87 16949 杨浦 九龙仓玺园 7 10345 213 17983 松江 荣乐水岸 6 27231 215 18588 浦东 大华锦绣华城 5 12515 247 25356 松江 绿地蔷薇九里 4 17982 208 26255 闵行 浦江华侨城 3 17582 261 26912 宝山 保利叶 2 18429 304 28160 宝山 中环一号 1 均价 套数 面积 区域 项目名称 序号 8 月 沪 商 品 住 宅 成 交 面 积 TOP 10 第 四 部 分：个 案 分 析 销 售 情 况： 从 以 上 的 销 售 排 名 看 来，我 们 可 以 分 析 出 相 关 的 销 售 案 例 可 供 研 究 8 月 开 盘 很快 被 销 售 一 空 楼 盘 其 中 分 析 以 下 几 种 原 因： 1. 大 幅 降 价 取 胜 松江别墅 8 折售罄新政四月已过，开发商已将暗折改为明降，9折以上或者总价减10万以内的楼盘占48%，占据了大多数，而8-9折或总价减10万以上的楼盘占8%，登上热销榜的绿地蔷薇