2010年北京酒店式公寓市场研究2.pdf

北京服务式公寓的新趋势 品牌管理公司对服务式公寓的重要性日益彰显。随着北京市服务式公寓的日益增多，市场“混沌期”已经度过，服务 式公寓的竞争越来越激烈。拥有高品质、良好声誉的品牌管理公司对项目至关重要。 此外，为了合理避税且同时提升项目品质，优质地段项目的开发商往往在其住宅小区中兴建一两栋服务式公寓也是北 京服务式公寓的发展趋势之一。 21 服务式公寓与高端公寓的收益对比分析 从售价的角度看，服务式公寓的售价明显偏高。以四季世家为例，四季世家售价达6-9万元/平，而同地段稍晚开盘的 华远九都汇售价约为5万元/平。 从从租金租金的角度看的角度看 ，服务式公寓的租金远远高于高端公寓服务式公寓的租金远远高于高端公寓 。 以绿城奥克伍德华庭、乐MOMA 为例，前者月均租金高达31394，后者月租金最高不过万元。 从资金回收的角度看，服务式公寓与住宅比具有很大的劣势 ，但长期持有，则利润更为可观。以绿城奥克伍德华庭为 例，如将该项目作为一般的住宅项目出售，均价31,394（参考其西边200米的乐MOMA的售价），两年内可回收金 额约20亿 ；但该项目按照服务式公寓来经营，假设前五年租金26,333元/套（平均租金），五至十年租金上涨3成， 十至十五年租金再累计上涨3成，出租率第一年50%，第二年70%，第三年开始稳定在90%，则十五年内可回收金额 约约2222亿亿 ，，平均每年回收金额约平均每年回收金额约 11..55亿亿 。。 建筑面积 套数 均价 第一年回收金额 第二年回收金额 第三年回收金额 …… 第十五年 累计回收金额 绿城奥克伍 售 65,000 406 31,394 1,020,305,000 1,020,305,000 2,040,610,000 德华庭 出租 65,000 406 26,333 64,147,919 89,807,086 115,466,254 195,137,969 2,226,574,262 乐MOMA 7,008 72 31,394 220,009,152 220,009,152 22 服务式公寓与酒店的收益对比分析 服务式公寓与酒店的收益对比分析服务式公寓与酒店的收益对比分析 套数 均价 月回收金额 威斯汀酒店 486 1,600 /天 21,461,760 威斯汀酒店 486（虚拟套数） 1,100 /天 15,236,100 行政公寓 194（实际套数） 1,100 /天 6,081,900 服务式公寓与酒店在收益上的区别主要在于成本的不同以及利润的差异。 成本：由于配家电、厨具等设施，建造成本服务式公寓更高；但酒店的服务与物品损耗更多、运行成本更高，如酒店 需要每日更换床单、提供一次性盥洗物品等。 利润利润 ：：酒店单价更高酒店单价更高 ，但月均但月均、、年均酒店入住率低于服务式公寓年均酒店入住率低于服务式公寓。。长期来讲长期来讲 ，服务式公寓收入更为稳定服务式公寓收入更为稳定 ，但酒店在高但酒店在高 峰期可以提价，价格浮动比较大。一般来说，服务式公寓的利润较酒店更为可观 。