2010年天津别墅市场研究报告（上）.ppt

商品房市场 商品房市场 商品房市场 商品房市场 商品房市场 商品房市场 别墅市场概况 别墅区域分布 别墅区域分类 城市别墅分析 城市别墅目录 金地紫乐府 招商钻石城 招山钻石山 招商钻石山 博轩园 博轩园 博轩园 官邸3号 梅江南别墅区 海逸长洲 水岸公馆 江胜天鹅湖 江胜天鹅湖 江胜天鹅湖 近郊别墅 近郊别墅目录 近郊别墅目录 后梅江板块 玛歌庄园 领世郡 领世郡 新悦庭 新悦庭 新悦庭 项目简介 红磡领世郡，是天津市大规模的住宅社区。项目紧邻外环线，与五条城市主干道——卫津南路、友谊南路、大沽南路、解放南路、洞庭路联系紧密。 整个项目占地35万㎡，总建140万㎡，项目整体采用北美建筑风格。内部拥有27洞高尔夫球场，还有3.4万平米商业生活配套区。 红磡领世郡产品形式多样，有独栋别墅、4层半花园洋房、7层电梯洋房、高层住宅、风格和谐统一，错落有致。 * 城市辐射渤海湾， 吸引大量的周边居民前来购房； 平均年需求量约1000万方 由于需求量大，整体房价稳步上扬； 城市辐射力范围大，对于周边有极强的吸聚效应，商品房成交量大，房价上涨迅速； 市内六区 环城四区 滨海四区 郊县 随着市区内供应的减少，环城四区和滨海新区成为成交主力 受新政影响，天津商品房月度成交量回落，但从7月开始，逐月复苏；整体成交均价稳步走高； 商品住宅走势与商品房走势相同 随着新政的出台，天津商品房成交有所下滑，但随后整体开始复苏； 环城四区是近期天津商品住宅的主力成交区域 环城四区属于天津价格梯度里面的第二阶梯 西青区的商品住宅成交量在环城四区当中，比重最大 西青区整体均价达到11000元/㎡ 外环线周边成为天津商品房主力区域，尤其是西青区 红桥区 高层：12000-18000 和平区 高层：25000-32000 联排：50000 南开区 高层：11000-26000 河西区 高层：15000-22000 联排：25000-30000 河东区 高层：11000-16000 联排：20000-30000 河北区 高层：10000-20000 联排：24000-28000 北辰区 高层：6000-9000 洋房：10000 联排：15000 津南区 高层：5500-10000 联排：12000-13000 东丽区 高层：4000-9000 联排：11000-13000 天津楼盘价格分布图（市内6区、环城4区） 西青区楼盘价格分布图 南河镇 高层：7000 张家窝 洋房：9500 联排：12000 杨柳青 小高：8000-9000 洋房：10000 联排：12000-15000 中北镇 高层：8000-9000 洋房：10000 联排：12000-15000 西营门街 高层：9500 联排：15000 李七庄街 高层：8000-13000 洋房：17000 大寺镇 高层：10000-12000 洋房：13000-18000 第一部分 城市宏观 第三部分 别墅市场情况 第四部分 地块分析 第二部分 房地产市场情况 1998年万科花园新城 2008年的万科霞光道五号 十年 发展 天津早期别墅的代表作为1998年的万科花园新城，为190平米左右的联排别墅，主要针对在天津的外籍人士以及最早的富裕阶层，时至今日，别墅产品由于具有低密度、高品质、高私密性等特征也一直都到高端消费人群的青睐。经过十几年的发展，目前天津的别墅市场已经逐渐成熟，无论从产品设计、建筑风格、外檐处理等多方面都在不断的更新升级，产品品质也越来越高。 泰达岭上林里 7公里 21公里 24公里 25公里 星 耀 五 洲 天 嘉 湖 碧 桂 园 博轩园 中信珺台 恒大东丽项目 盘石坊 招商钻石山 城市别墅 近郊别墅 远郊别墅 西青板块 东丽板块 梅江南板块 后梅江板块 津南板块 团泊湖板块 宝坻、蓟县板块 松江高尔夫小镇 国耀紫溪别墅 福 缇 山 官邸3号 紫乐府 城市别墅 梅江南板块，代表项目：水岸公馆、江胜天鹅湖、海逸长洲 近郊别墅 西青板块，代表项目：社会山、中信君珆、国耀紫溪别墅 远郊别墅 津南板块：星耀五洲、天嘉湖、碧桂园 中心区域，代表项目：招商钻石山、柏轩园、雍华府、紫乐府、官邸3号 京津潮白河板块，代表项目：京津新城、恒大御水山城、盘石坊 后梅江板块，代表项目：玛歌庄园、领世郡、新悦庭、福缇山 东丽湖板块，代表项目： 东丽湖万科城、朗钜天域 团泊新城板块：团泊湖庭院、松江高尔夫小镇 空港板块，代表项目： 溪缇郡、温莎堡、远洋新干线 区域市场：城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。 规模：城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在5—7万㎡左右，难以出现单纯的别墅大盘。 产品形式：为了