2010年常州房地产市场研究年度报告.doc

序 言 2010，一个政策年。 斗转星移，常州楼市经历了热冷两重天的转变。 四月，差异化信贷政策为主旋律的“国十条”楼市调控出台。 “史上最严厉调控”政策的打压下，常州楼市再度面临方向选择。 九月，常州楼市再次迎来“国五条”，“限购”取代“限贷”， 高压下，常州楼市开始走向分化， 高品质楼盘愈调愈抢，低品质楼盘则调控下出现滞销。 十月常州楼市住宅成交量78.23万㎡， 创下本年度新高，后续两月都有所下降， 成交的虽有下滑，并未引发全面降价潮，开发商选择了坚挺中继续推案。 房价依然坚挺，高位运行，12月住宅成交均价创下了7216元/㎡的历史新高。 2011年，政策仍在延续…… 备注：报告2010年数据截至12月份 目 录 序 言 1 目 录 2 一、城市经济 3 1、城市宏观经济 3 （1）滞后指标分析 4 （2）一致同步指标 6 （3）先行指标 7 （4）常州宏观经济运行的结论 8 2、城市房地产与经济发展的关系 8 二、产业政策 9 1、全年政策解读 9 2、城市政策展望 15 三、土地市场分析 16 四、商品住宅市场 37 1、商品住宅市场 37 （1）供应情况 37 （2）销售情况 38 （3）供求对比情况 39 （4）成交价格情况 40 （5）市场结构分析 40 五、区域篇 42 一、城中区域 43 二、城东区域 51 三、城南区域 60 四、城西区域 71 五、城北区域 81 六、2011年房地产市场趋势预测 93 1、政策预期 93 （1）货币政策预期 93 （2）财政政策预期 93 （3）房地产行业政策 94 （4）区域楼市政策 94 2、土地供需 94 3、2011年大势趋向 95 4、市场走势预测 96 5、区域走势预测 98 6、产品类型走势预测 100 7、产品档次走势预测 102 一、城市经济 1、城市宏观经济 2010年，是常州市宏观经济平稳回升的一年。经济总量再创新高的同时，为刺激经济发展而实施的宽松货币政策及靠投资拉动经济增长模式的负面效应也开始逐步呈现，经济发展速度冲高回落，物价屡创新高，经济的可持续性发展仍面临诸多挑战。 图1-1 常州市03－10年GDP走势图 数据来源：常州市统计公报； 自2003 年以来，常州市每年GDP 依然保持20％左右这样一个较快的增长速度，反映了常州市经济状况良好， 08年常州GDP在2202亿元，增幅在17％，象征着常州近年来的经济发展水平处于平稳增长的局面；另一方面，虽然常州经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。近几年来看，GDP的增长比例降幅较为明显，主要事由于一方面经过几年经济的增长，经济总量较大，另一方面，近两年的经济增长与前期相比是下滑了一定幅度。 2011年常州市宏观经济研判： 整体经济仍处于平稳回升阶段，随着刺激性货币政策的退出，整体经济增幅将会有所回落。预计2011年GDP整体增幅保持在9%上下，CPI在一季度达到峰值后逐渐回落，全年预计维持在3%左右，由通货膨胀预期所引发的消费需求将不再成为市场需求诱因。 （1）滞后指标分析 区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机 图1-2 2003－2010年常州市固定资产投资增幅变化示意图 数据来源：常州市统计公报； 2010年，常州市全社会固定资产投资累计1876亿元，与2009年全年相比增幅10.09％，延续了2009年投资加大的发展态势。 可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。 利用外资 03-08年间，在政府“招商引资“向”招商择资”策略转变的效应下，常州的合同利用外资5年间增涨了66％ 。09年和10年，增长的速度相对较缓慢，但仍有一定的上行，相信后市仍会有一个上行的过程，但上行的幅度会比较缓慢。 图1-3 常州市2003－2010年利用外资变化示意图 数据来源：常州市统计公报 财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿 2010年，常州市地方财政一般预算收入累计为235.33亿元，地方财政一般预算支出为233.09亿元，纵观05-10年，除05年和09年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目前市场的前景还是较好的。 图1-4 常州市2005－2010年地方财政一般预算收支变化示意图 （2） 数据来源：常州市统计局官方网站； 社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况，反映社会商品购买力的实现程度，以及零售市场的规模状况。 数据来源：常州统计公报 居民消费受收入制约，2010年增幅13.5％ 常州市城市居民人均消费支出17397.49元/人，同