2010年杭州第十届人居展专题研究报告2.pptx

L L H 财富程度 刚性需求型 下沙 价格考量20% 户型考量19% 周边配套14% 交通考量14% 小区环境考量10% 考量侧重点 寻觅—下单客户关注点挖掘 考量重点 板块倾向 滨江 丁桥华丰 城西/城北 萧山 余杭 之江 。。。 H 改善需求型 市中心 开发商品牌20% 小区环境20% 周边配套17% 户型考量17% 价格14% 考量侧重点 板块倾向 城西 滨江 下沙 萧山 余杭 。。。 九堡 投资型 钱江新城19% 开发商品牌22% 周边配套19% 交通配套16% 户型考量15% 价格考量9% 考量侧重点 板块倾向 下沙17% 滨江15% 市中心10% 三墩7% 城西7% 萧山5% 余杭5% 之江5% 第四部分：客户研究之—寻觅目前市场上购置客群 价格依旧为刚需置业首要考量点 其次为户型合理性 区域上，主城区内，有一定交通潜力的外围区为其考量重点 刚性需求型 项目的区域条件及产品因素；居住适宜性为其考量重点 区域上，配套相对完善，发展潜力较大的九堡板块/传统居住板块市中心以及城西板块为其考量重点 改善需求型 区域上，钱江新城/滨江/下沙为其投资考量重点（未来发展潜力大，出现过高价地块的土地之板块） 目前而言对于价格的关注以及考量相对过去更加趋于谨慎 投资需求型 整体上，我们看到的是 开发商,同购房者心态博弈的过程 开发商动态 购房者动态 小幅折扣-人居展期间基本无折扣优惠，价格坚挺 结合开发商营销思路以及购房者心态概览综合总结此次房交会 房交会总结 -开发商单方面坚挺住价格不动 购房者观望，不出手 -开发商以产品展示为主 销售房源少，且下半年集中供应大，加重购房者观望情绪 -开发商营销偏重务实，少噱头 开发商在探求目前购房者需求心态的同时购房者也在探究开发商目前所想，两者在心态上是一场博弈的过程 营销偏重朴实化-相对于过去较多的送礼品活动，此次营销相对务实，以摸索购房者心态为主 展示居多-人居展期间多为展示楼盘，诉求点以务实为主 关键是过来看看有没有值得买的房子，看看现在价格到底降了没有 目前来说购置信心严重崩塌，基于政策压力下普遍认为价格会大跌，并且周期在3个月以后，整体目前以观望为主 一场“文不对题”的人居展 VS 政策另购房者有楼市下探的预期， 市场表现为观望加剧 未来人民币升值预期高 资金东向不明朗，在短时间内仍将依托房地产。 受到强拆迁和民怨的冲击，政府表态打压房地产 陆续出台打压政策，投资需求成为打压重点 10年后期市场预计总推量为“320万方” 11年参照09年疯狂拍地后全年主城区8区共成交的商住用地：约290万方 长远方向看中国经济对开发商的依赖度高 房产商有足够的底气 要研判2010年之后的市场走势，市场基础以及后续竞争的考量成为关键 在不确定有无新政的前提下， 以下将从乐观预估和悲观预估两方面入手考量后续可能的市场走向 07年旺季杭八区全年成交商品房496万方 08年淡市下全年成交商品房273万方 09年旺市下全年成交商品房706万方。。。。10年未来？ 后市预判 第五部分：市场预判及策略 后市预判 不同时期调整示意图 第一阶段 （09年6-8月） 第二阶段 （09年9-10月） 第三阶段 （10年11-12月） 第四阶段 （2011年一季度） 乐观预计 悲观预计 有后续政策 无后续政策 成交量线 成交量线 成交持续低迷 投资撤离 自住观望 价格坚挺 成交反弹 开发商降价销售 供应集中入市 自住/改善出手 稳定期 价格筑底 稳步跑量 市场由自住/改善客拉动 价稳 量跌 价 跌量涨 房产税出台 为了压低房价出台更为严厉的政策举措 。。。 投资客抛售房源 自住观望 小幅反弹 开发商降价销售 少量自住出手 市场微量反弹 开发商看到市场有些许反弹迹象，大量房源入市 市场无好转 此次市场调整周期较长，悲观预计持续低迷的行情将延续至11年年初或更久 量价 齐跌 价跌 量涨 第五部分：市场预判及策略 成交一般 成交持续下滑 目前市场所面临的问题 策略研究 报告注意到，就目前市场行情综合考量下得知： 10年后续市场竞争压力巨大，供应会呈现井喷，供应集中于四季度 短期内价格不会出现大的下调空间，并且购房者目前以观望为主 应及时明晰市场动态，按照市场情况作出积极应变措施 营销面：针对特定契合客群，有针对性，目的性的投放诉求（务实诉求为主） 产品：注重品质的提高，户型追求附加值，房型设计的合理性，针对特定客群，同时考虑到机能性和功能舒适性 策略 第五部分：市场预判及策略 易居代理 竞争项目之于人居展 开发商 项目名称 所处板块 参展竞品 人居展营销主题 万科 金色家园 富阳 绿城 桃花园 观唐骊景 钱塘·梧桐燕庐 大华·西野风韵 上林湖 纯项目展示 项目展示/后续开盘告知 项目展示/后续开盘告知 项目展