2010年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告3.ppt

* 为适应本项目运作需要，需在当地成立项目子公司，按照精干、高效原则配备工作人员 PART-3 运作机构及人力资源 2010年3季度前，与冶金学院签定转让合同，完成供地工作； 2011年2季度，完成整体规划方案报批手续，完成一期报建手续和施工队伍招标； 商品房分为三期开发，每期8—13万㎡左右，计划自开工之日起，用4-5年左右时间全部建成； PART-4 项目实施进度计划 * 2011年3季度开始项目一期建设；一期建筑面积约8万平米，力争在2011年第三季度开始销售 二期建筑面积约13万平米，于2012年3季度开始建设 三期预计从2013年开始建设 商品房正式销售周期约4-5年 * PART-1 开发成本构成 投资收益 测算 土地成本 总建设用地106.35亩，土地成本按照150万元/亩测算，加上土地交易契税等其他费用，按照上浮10%预算，即165万元/亩。 前期后期费用 包括上缴政府的城市基础配套费、环评费、新型建筑材料基金、白蚁防治、红线定界、商混保证金等行政事业性收费和政府基金，勘察、设计、监理咨询、招投标、质监、图审、防雷、测丈、档案管理等前期工程费等，暂按150元/㎡预算。 * 建安费用 参考长沙市建设工程材料预结算基准价格信息和造价指标，以及本项目地形地貌等特点，含基础、主体、外墙、门窗、室内水电气、高层电梯、公共部分装修等，16+1层高层住宅、商业门面建安成本均暂按1500元/㎡预算；幼儿园（含简单装修）暂建安成本按照1200元/㎡预算；人防保准地下室建安成本按照2500元/㎡预算；非人防保准地下室建安成本按照2200元/㎡预算。 基础设施与公共配套建设费用 包括道路、排污、供水、供电、供气、绿化景观、消防、安防、围墙等，暂按照总建筑面积250元/㎡预算。 * 期间费用 包括财务成本、管理成本、销售广告成本等三项，其中财务成本、销售广告成本各按总销售收入的3%预算，管理成本按总销售收入的2%预算。 不可预见费用 按建安费用总和的5%预算。 * PART-2 投资与收益预算表 　 　 项目 单位 数量(万) 单价(元) 小计(万元) 备注 固定成本 一 土地成本 万元/亩 160.35 165 26457.75 土地150万元/亩，加上契税、土地变性等成本，增加10% 二 前期后期费用 元/㎡ 40.39 150 6059.13 费用包括规费、招投标、勘察、 设计、监理、图审、建管质监、 测量、档案管理等 三 建设开发费 　 　 　 　 　 1 商业建安 元/㎡ 2.20 1500 3300.00 　 高层建安 元/㎡ 28.28 1500 42420.45 幼儿园建安 元/㎡ 0.20 1200 240.00 含简单装修费用 2 基础配套设施 元/㎡ 30.68 250 7670.08 水电气、道路、排污、园林景观、消防安防、围墙等 3 人防标准地下室 元/㎡ 1.71 2500 4284.75 人防面积按建筑投影面积计算 4 非人防标准地下室 元/㎡ 8.00 2200 17600.00 按0.8：1配套车位数量，扣除架空层停车及人防可供车位 5 不可预见费 　 　 　 3775.76 上述1-4项总和的5% 建安费合计 　 　 　 79291.04 　 固定成本合计 　 　 　 111807.92 　 * 销售收入 1 商业 元/㎡ 2.20 15000 33000.00 　 2 高层 元/㎡ 28.28 4500 127260.00 　 3 车位 元/个 0.24 50000 12000.00 按每个车位40平米计算，约1428个地下车位 销售收入合计 　 　 　 172260.00 9991.08 期间费用 1 财务费用 　 　 　 5167.80 按总销售收入的3%估算 2 管理费用 　 　 　 3445.20 按总销售收入的2%计算 3 销售费用 　 　 　 5167.80 按总销售收入的2%估算 期间费用合计 　 　 　 13780.80 　 总投资 125588.72 　 总销售收入 172260.00 　 税前利润额 46671.28 　 投资收益率 37.16% 　 税金 20671.20 　 净利润 26000.08 　 净利润率 20.70% 　 * 编制：亚展国际 编制日期 2010年7月18日 单位：万元 序号 　 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合 计 备 注 1 土地款 土地出让金 24052