2010年顺德陈村旧改项目可行性研究调整报告（上）.ppt

 项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。 陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利； 佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州； 广珠西线：至广州/中山/珠海； 广珠公路：至广州/中山/珠海. 项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。 地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。 1、10年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键； 2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在； 3、2010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。 陈村房地产呈三足鼎立之势 三大居住板块特征 与顺德各镇相比，陈村房地产的发展远落后于经济的发展，未来有广阔的发展前景！ 对陈村本地市场影响较大的周边镇区北滘别墅产品10年市场表现：独栋11000-20000元/㎡ ，联排8000-11000元/㎡。 陈村本地洋房供应较少，只花地湾一期，近期尾货价格成交均价为5000-5500元/㎡，与周边北滘镇新城中心区洋房主流市场均价差距较大。 陈村镇中心二手洋房价格表现：由于镇中心一手洋房市场供应非常紧缺，因此二手洋房价格水平与一手洋房价格基本相当，在4500-5900元/㎡ ，相对较高。 陈村本地2010年入市项目洋房价格基本都在6000元/㎡以上。 由于本项目最快入市时间为2011年，因此须通过顺德历年房价平均增长率及2010年1-9月的房价增长率结合分析，预估未来3年顺德市场的平均增长率13%。 按近期陈村镇中心花地湾一期洋房成交均价水平5000-5500元/㎡中间值5200元/㎡预估，10%的保守年增长率计，2011年市场均价水平达6292元/㎡，13%的乐观年增长率计，2011年市场均价水平达6640元/㎡。 陈村未来市场供应量接近120万平米，以中高容积率/中小规模项目为主，市场竞争激增。 未来 供应 　 　 1152484 422055.68 合计 2011年 3.0 14236.2 4745.4 南涌芸香围小区项目 2011年 3.2 39210.5 12253.3 陈村镇樟村街项目 2011年 3.1 107935.1 34817.8 梁钊林公园东侧改造项目 2010年中 4.5 84000 26510.0 花地湾二期 2011年底 2.5 710102.8 284037.1 万科登洲 2010年中 3.5 134890.7 38985.8 万科锦园 2010年下半年 3.0 62119.1 20706.4 金宇锦园 预计上市时间 容积率 总建筑面积 占地面积 项目名称 未来供应产品面积段 未来产品供应主要集中在70-120平米的中小户型，产品同质化竞争激烈；而中大户型供应较少，别墅产品更为稀缺，存在较大的市场机会。 未来 供应 万科登州 万科锦龙 金宇锦园 花地湾二期 梁钊林项目 樟村街项目 南涌项目 60 70 80 90 100 110 120 130 140 140以上或别墅 6.2万㎡ 13.5万㎡ 71万㎡ 8.4万㎡ 10.8万㎡ 3.9万㎡ 1.4万㎡ 预计主力产品面积段 趋势 判断 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 金宇锦园/总建面约6万/中小户型为主 万科锦园/总建面约13万/中小户型为主 花地湾二期/总建面约8万/中小户型为主 梁昭林公园东侧旧改项目/总建面约11万/中小户型为主 陈村镇樟村街项目/总建面约4万/中小户型为主 南涌芸香围小区项目/总建面约1.4万/中小户型为主 万科登州/总建面约71万/中大户型为主 本项目 预计本项目2013年入市时，陈村市场容量可达12万方/年；鉴于相对封闭的镇区市场，本项目可通过大盘驱动以获得陈村市场的绝对占有率。 由于登州项目位于东平板块，更多的是代表禅城市场 若按正常的销售速度，除登州项目外所有供应项目预计未来4年内消化完，即表明陈村市场年消化量约12万方/年 陈村房地产分布图 市场供应集中在镇中心板块，镇中心将成为未来竞争的热点板块。 碧桂花城 未售 售完 万科登洲 本项目 在售 金宇锦园 锦龙花园 万科锦龙 花地湾 顺明轩 梁钊林公园 东侧改造项目 半岛碧桂园 南涌项目 樟村街项目 金宇锦园 1-1地块 14317.36㎡ 1-2地块 6389.00㎡ 项目位置：顺德区陈村镇政府北侧 开发商：佛山泰丰投资有限公司 项目规模：两地块总占地面积20706.36㎡ 容积率：1-1地块：＜3.5且＞2.6； 1-2地块： ＜3.5且＞2.2