2010年贵阳金阳新区房地产市场研究报告1.ppt

深圳天骜投资策划有限公司 金阳住宅市场主流是高层住宅，高层住宅在售量达119万平方米 楼盘 物业类型 已开发量 预计08年 09年 预计10年 备注 （万㎡） 上市量（万㎡） 上市量（万㎡） 上市量（万㎡） 金阳新世界 小高层/ 高层 25 20 20 20 07/06-08/04，售11万㎡ 金龙国际花园 高层 6 6 　 　 　 金元国际新城 高层 35 16 10 　 不包括约10万平米酒店 观山湖一号 高层 13 5 6 　 　 世纪城 高层 40 50 50 50 一期6.5亿元/2028亩 远大生态风景 高层 0 12 15 15 新盘上市 其他楼盘 　 　 12 12 6 　 合计 　 119 121 113 91 　 深圳天骜投资策划有限公司 2008年金阳板块主要项目供需情况表 2008年，金阳新区几个重点楼盘销售情况来，贵阳世纪城从各方面来看，均列于金阳新区榜首。从新批准预售面积量来看，世纪城以675809.93平方米位于首位，其次是金元国际新城二期、观山湖1号、远大生态风景、金阳新世界，而金龙国际花园2008年尚未取得新的预售许可证；从预售面积量来看，世纪城同样以422317.5平方米居于首位，其次是金元国际新城二期、观山湖1号、金阳新世界、金龙国际花园、远大生态风景；从销售面积去化率来看，世纪城依然以62.5%占据榜首，其次是观山湖1号、金龙国际花园、金阳新世界、金元国际新城、远大生态风景；从销售套数去化率来看，世纪城以54.4%居于第一，观山湖1号33.7%位于第二，金龙国际花园29%跟随其后。而在均价方面，价格最高的是金阳新世界，但其是精装修住宅，如忽略其精装修价格，只从毛坯方面考虑，金阳新世界的毛坯价格应该在3573元/平方米，那毛坯房销售价格最高的应是金元国际新城，其次为观山湖1号、远大生态风景、金龙国际花园，而世纪城销售价格最低。综观以上数据，价格与销售之间存在必然关联，世纪城价格最低但销售面积却高，而金元国际新城因其6-7月份销售面积量大，均价高，从而使其均价在2008年位于金阳新区毛坯房首位。 深圳天骜投资策划有限公司 成交价格分析 深圳天骜投资策划有限公司 金阳板块各户型面积销售情况分析图 产品分析 目前金阳市场上面积在120-149㎡之间的户型是最多的，共计2977套。本案目前所推售房源基本都集中在此面积区间段，世纪城600万方的开发量，其主力户型同样集中在120-149㎡之间，加上新世界、远大·生态风景等其他楼盘新房源的持续推出，区域同质化竞争激烈。 此外，就目前的销售情况来看，整个金阳板块去化最好户型主要集中在100-119㎡区间内，其去化率达到了83%左右； 120-140㎡的户型去化率为51%，但是其去化量却是最多的。结合市场供应情况，我们可以得出以下结论： 一是，目前金阳板块由于120㎡以下的中小户型供应量相对较少，但市场需求较大，因此去化率最高。 二是，120－140㎡区间的中大户型目前是区域市场内的主力户型，供应量最大。由于有市场需求的支撑，其去化量也是各类户型中最大的。但由于供应量最大因此各项目间的同质化竞争也相对更为激烈；加之基数较大，因此去化率只有一半左右。 三是，140㎡以上的大户型产品目前市场的去化情况极不理想；去化率的多少基本与户型面积成反比关系。 深圳天骜投资策划有限公司 成交情况分析 1、成交面积情况概述 2008年金阳区住宅市场成交面积情况（单位：㎡） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 45237 11060 19829 15418 42055 59061 60855 48317 50781 51760 51522 178149 634044 分析：2008年贵阳市住宅市场共计销售商品房面积共计63.4万㎡。12月单月销售面积最高到17.8万㎡；2月份为单月销售面积最低，为1.1万㎡；5月-11月单月销售面积比较稳定在4万-6万㎡之间 深圳天骜投资策划有限公司 2、成交套数概述 2008年金阳区住宅市场成交套数情况 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 共计 套数 374 95 156 125 325 432 415 324 346 379 423 1455 4849 分析：08年贵阳市住宅市场共计销售商品房共计4849套。12月单月销售套数最高到1455套；2月份为单月销售套数最低，为95套；5月-11月单月销售套数比较稳定在320-420套之间。 深圳天骜投资策划有限公司 3、成交价格概述 2008年金阳住宅市场成交均价情况（元/㎡） 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 均价 3326 3688