2011上半年全国二手房市场解读.doc

2011上半年全国二手房市场解读 二手房市场：政策从严 二手楼市流通受阻 尽管在2010 年国家出台了史上最严厉的调控政策，然而调控的效果并不显着，主要城市房价依旧保持高位运行，在此背景下，第三轮调控如期而至。2011 年1 月底出台了“新国八条”，政策主要围绕两方面，一是信贷的进一步收紧，上调房贷首付比例以及利率，特别是二套房首付比例提至六成；二是限购政策升级，且限购城市范围扩大，部分城市如北京的限购政策更趋于严厉，对外地购房者社保缴纳年限要求由1 年提高到5 年。与此同时，央行持续收紧流动性，今年1 至7 月，央行已连续3 次加息，6 次上调存款准备金率。 目前的限购和限贷政策，无论是对于投资需求还是自住需求均有不同程度的抑制；同时限购带来的负效应导致业主惜售心态加剧，致使二手住宅价格调整有限，进一步阻碍了楼市流通性。因此今年上半年二手住宅成交量低位徘徊，二手成交占比亦有所下滑。 预计下半年，随着新房市场价格的率先松动，将带动二手住宅价格的下调，进而拉动成交量的回升，且量价交换的速度将较上半年有所提升。但考虑到限购以及信贷政策对需求的抑制作用，下半年二手楼市需求的释放速度，在很大程度上还取决于政策的执行力度。 限购限代加压 二手成交低迷 （1）价格微跌 成交恢复缓慢 在限购限贷的双重影响下，需求长期被抑制，各地二手住宅的成交量持续处于低位，一反去年4 月新政后成交量则呈现逐月回升之情景；同时，由于限购带来的副效应导致业主惜售心态加剧，使得今年新政后房价表现较为坚挺，未现去年政策出台后房价立即有所回调的状况。 据搜房网数据显示，今年1 月新政后，五城市二手住宅价格指数并未即刻下跌，直至4 月后，北京、上海及深圳才陆续出现小幅下跌，累计跌幅在2%以内。而去年4 月“国十条”政策后，除天津价格指数保持上涨外，其它四个城市二手住宅价格指数均应声回落，并且持续3~4 个月下跌，累计跌幅在3%~7%之间。 由于价格调整有限，加之限购政策极大地阻碍了需求的释放，二手住宅成交量复苏缓慢。从成交面积绝对数值来看，同为新政后第5 个月，今年6 月五大城市二手住宅成交面积之和尚不足去年9 月的6 成。从成交面积反弹的幅度来看，同样是和新政后首月最低点相比较，今年6月五大城市二手住宅成交面积之和，较今年2 月增长83%，远低于去年9 月较去年5 月160%的增幅。 （2）流通受限 二手成交比重下降 据统计数据显示，2011 年上半年，除上海外，其余四大城市二手住宅成交面积比重均比去年同期有4~8 个百分点的回落。由此可见，二手房市场在本轮调控中所受到的影响比新房市场更大。分城市来看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，均同比下跌8 个百分点。北京二手房限购政策最为严格，天津则因新房市场优惠更多而分流。上海二手成交比重不降反升，是今年上半年五大城市中二手成交面积回升最快的，同时也是新房降价幅度最小的城市。 究其原因，主要有以下几个方面：一是二手房的价格优势不再。调整后的营业税政策使得二手房交易成本大幅增加，同时业主的报价较为坚挺，导致部分区域二手房价格甚至高于同区域内新房的价格。二是银行贷款对二手房审批更加严格，二手房在获取银行贷款时较新房更为艰难。三是限购执行后，部分业主售出房源后无法再购进，因而惜售持有房源。这三方面因素共同致使二手房流通性受限，二手房成交比重也因此有所下滑。 （3）投资受抑 自住需求占主导 目前的限购和限贷均是针对拥有2 套以上房产的购房者，而首次置业者并不受此限制，只是房贷首付比例和利率较之前有所提高。在这种情况下，首套自住性需求便成为市场成交的主体。 根据统计的五大城市二手住宅成交数据，今年上半年，购房者中首次置业的比重在40%~80%不等。其中，北京由于限购政策相对最严，因此该比重最高，达78%；天津的限购政策相对最松，而且购买市内六区外的房产可落户天津，因此该比重最低，为39%。 进一步分析此类人群的购买特点，可以发现首次置业者中多为刚性需求，且经济实力较为有限，因此以购买90 平方米以下中小户型的为主。根据搜房网统计的五大城市二手住宅成交数据，今年上半年，除北京略低外，其它城市90 平方米以下户型占成交的比重均在65%以上。 租赁成交活跃 租金屡创新高 （1）供求两旺 限购助推租赁市场 根据过往市场经验，每逢买卖成交低迷时，租赁成交均会较为活跃，这主要是由于部分购房需求转向租赁市场兑现。加之限购，较多业主惜售而选择转售为租，亦有部分购买需求被限制而只能租房，租赁市场受此影响而供求活跃，租赁成交量维持高位。 据统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至今年第二季度，该比重均在60%~75%之间。其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高