2011上半年全国新房市场研究.doc

2011上半年全国新房市场研究 新房市场：限购难松 新房市场分化不匀 2011 年上半年，全国的新房市场在“新国八条”之后，从1 月份的历史高位急转直下，直到6 月末仍处于缓慢复苏阶段，并未走出低迷的行情。成交不振的主要原因在于，限购政策和信贷紧缩的双重压力下，大量改善性购房者失去购房资格，而更多刚性需求购房者又无力购房。另一方面，上半年新房供应也较2010 年下半年大幅萎缩，供应不足制约了成交放量，也带来了库存量的显着上升。部分主流开发商开始主动降价促销，获得了较好的销售结果。但是价格松动的现象尚未在大范围蔓延，全国新房市场总体价格依然坚挺。 然而，自2010 年起，全国房地产开发投资额和新开工面积都在高位运行，未来新房供应会持续增加。预计下半年，开发商在资金和销售目标的压力下，会加大新房供应，降价范围会有所扩大，市场进入以价还量的阶段，成交量回暖速度会逐步加快。但是，由于2011 年保障房计划建设规模大幅度提升，短期内将会占用住宅土地供应和分流部分市场需求，这对新建住房市场的回暖仍将产生一定的影响。 限购力度空前 市场萎靡前行 （1）政策从紧：限购限贷双重压制 自2011 年1 月26 日“新国八条”出台以来，地方细则陆续跟进，新政在限贷、限购方面给楼市成交带来了直接和巨大的影响。“限购令”使得大多数投资性和部分改善性购房者失去购房资格，而依然高位运行的房价及贷款成本的提高，也使不少刚性需求购房者力不从心。在双重压力下，市场需求被大大抑制，楼市迅速跌入低迷。 和历年调控政策相比，“新国八条”最突出之处在于，除了通过金融手段，使得二套房贷首付比例达到60%，还通过行政手段要求地方政府出台限购措施，并制定房价控制目标，还将限购范围扩大到全国各直辖市、计划单列市、省会城市等。新政不仅涉及面广，而且调控力度大，超过以往各次调控政策。 2011 年1~6 月，央行一共进行了两次加息。信贷收紧、利率提升影响了购房贷款发放、进而抑制了需求的释放。2011 年一季度末，购房贷款余额为6.5 万亿元，同比增速下滑至22.8%，连续4 个季度下滑，其中一季度净新增购房贷款为2800 亿元，同比大幅下滑51%。2011 年上半年，随着利率的逐步提升，部分银行减少了基准利率首套房贷的发放，不但取消首套房贷利率折扣，还提高首套利率至基准利率1.1 倍，更加影响首套购房者的刚性购房需求。 （2）供过于求：库存压力有增无减 近两年以来，房地产调控政策并没有阻碍房地产开发企业投资建设的热情。自2010 年以来，全国在建住宅面积仍然保持快速增长的势头。2011 年1~5 月，全国累计住宅新开工面积5.9亿平方米，同比增长20.6%。新开工和施工面积均为自2000 年以来同期最高位。 通常情况下，住宅从开工到竣工的建设周期在18~24 个月。预计2011 年三季度起，住宅竣工量将开始提升，整个供应阶段将延续至2012 年下半年。 新房供应量将显着上升，而销售量增速却开始放缓。今年上半年，全国在建面积增速远大于销售面积增速，未来库存压力将明显增大。2011 年1 至6 月，中原监测的7 大重点城市（北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、杭州）新增供应数据显示，新政后楼市供求双方都持续低迷，开发商受资金、库存、销售业绩等多方压力，在观望一段时间后，逐步增加每月供应量。 与历史水平比较， 2011 年上半年的新增供应较2010 年上半年减少了4%，较2010 年下半年大幅减少35%，较2008 的高位减少约35%，处于近3 年以来的较低水平。供应量的减少也成为今年上半年成交量低迷的原因之一。为了促进销量，预计下半年的新开盘面积会继续加大。 （3）降价探路：价格坚挺成交萎靡 2011 年上半年，重点城市一手住宅成交价格仍在历史高位，受成交结构影响，成交均价波动幅度加大。在限购政策和信贷限制下，购房需求已经大大减弱，然而房价依然坚挺导致成交更加萎靡。价格始终是撬动市场的最重要的手段，特别对于价格敏感度较高的刚需购房者。 近期，在对上海、广州、重庆、杭州、苏州等城市的草根调研中发现，这些城市都有不同程度的打折促销和降价销售的现象。2011 年5~6 月，新增供应主要集中在外城区郊县，新开盘主要通过低价入市的方式刺激成交量的反弹（如表）。这些降价促销的楼盘中不乏主流房企的身影，例如中海、碧桂园。这些企业之所以理性定价，一方面是因为相比2008 年，本轮调整周期很少出现企业高价拍地争当“地王”，而经过2009 年至2010 年的房价和销量双双上涨，如果适当降价，损失的利润也较为有限；另一方面，当前土地市场趋冷的情况下，企业也能以价换量增加土地储备。 虽然各地已有不少楼盘降价销售，但是并没有出现类似于2008 年的大规模降价。受稳定刚性需求的支撑，上海、北京、杭州、苏州等重点城