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2011上半年房地产企业研究 （一）标杆房企：资金趋紧 策略降价未雨绸缪 2011 年上半年，由于信贷持续紧缩和限购政策在更多城市的执行，全国房地产市场交 易量始终较为低迷，增长速度明显放缓。标杆房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主 的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势。再加上积极的 海外融资和谨慎的拿地，标杆房企年内的资金链处于紧而不崩的状况。因此，对于标杆房 企来说，由资金链断裂带来的被动降价压力有限。但降价促销、加快资金回笼和规模扩张 仍将是开发商主动寻求行业地位改变、提升市场占有率的一种战略选择。预计今年下半年， 随着供应高峰的来临和在售项 目库存量的增加，更多开发商将在更多城市展开降价促销，行 业整合加剧将大势所趋。 1. 销售跑赢大势 海外融资频繁 （1）产业集中度提升 业绩因布局而分化 2011 年上半年，十大标杆房企总销售面积达 2389 万平方米，比去年同期增加50%；销 售金额为 2735 亿元，比去年同期增加 70%。除富力和绿城外，其余 8 家房企的销售业绩同 比均有 50%以上的增长。从全国范围来看，今年前 5 个月，全国商品房销售面积和销售金额 分别为 32932 万平方米和 18620 亿元，较 2010 前 5 个月分别增加 9%和 18%，而同期十大 标杆房企的销售面积和销售金额分别增长 48%和 65%， 标杆房企整体销售情况跑赢市场大势。 从标杆房企在全市场中的占有率来看，2011 年前 5 个月，十大标杆房企的市场占有率从 2010 年年底的 9%上升至 11%，产业集中度明显提升。其中，万科、中海、恒大三家全国性 开发商的市场占有率分列前三位。 回顾标杆房企在今年上半年的销售表现， 1 月份受结算周期的影响，十大标杆房企的总 成交面积突破 500 万平方米，销售金额突破 600 亿元，仅次于 2010 年 9 月的历史最高位。 2 月份受第三轮政策调控的影响，成交量环比大幅下滑约 5 成，绝对量回落至近一年半以 来的第二低位。4 月份成交量又再度出现小幅下滑，5 至 6 月成交量连续出现 2 成左右的 回升。整体上看，今年上半年十大标杆房企的销售走势依然较为平稳，月度起伏相对于去 年同期水平表现更好。 图：标杆房企月度销售汇总(2009—2011 上半年) 从目前标杆房企完成年度销售计划的情况来看，10 家开发商今年上半年整体完成销售 目标的 49%。根据各家开发商销售计划的完成情况，我们把 10 家开发商分成三类：第一类 为销售计划完成较好的开发商，包括保利、恒大、中海、招商，其销售完成率在 50%以上； 第二类为销售计划完成符合预期的开发商，包括万科、华润、雅居乐，其销售完成率在 35% 至 50%之间；第三类为销售计划完成较差的开发商，包括富力、绿城、金地，其销售完成率 低于 35%。 标杆房企上半年销售业绩出现的分化，最主要的原因是由各家开发商的项目城市布局 和产品结构之间所存在的差异而致。总体上看，今年上半年标杆房企的城市销售结构相对 于去年发生了明显的变化。受限购政策影响较大的四大一线城市的销售贡献率已由 2010 年 的 19%下跌 3 个百分点至 16%，二线发达城市的销售贡献率较去年全年上升了 3 个百分点。 由此可见，在售项目主要布局在二、三线城市的开发商将具有明显的优势。 图：标杆房企城市销售结构 （2011上半年） 二线 1：二线发达城市 二线 2：二线发展中城市 保利、恒大、万科三家规模较大的开发商销售回款水平较好，其主要原因是采用了比较 均衡的全国性布局，这有利于分散销售风险。雅居乐、招商、中海则是由于非限购城市的在 售项目销售贡献率明显提升。2010 年，华润是标杆房企中销售额较 2009 年同期唯一下降 的开发商，但 自 2011 年以来，华润却取得了不俗的销售业绩，今年上半年已完成全年销售 目标的 45%，主要原因可以归纳为两点：第一，今年以来，公司加快了推盘节奏，可售项目 增多；第二，公司对一线城市的依赖程度大大减少，今年上半年四大一线城市的销售贡献率 仅为 8%。目前，公司约有 4 成的在售项目处于非限购城市，这些项目的销售较限购城市项 目理想，预计下半年非限购城市的在售项目比例会进一步提高。 表：标杆房企销售面积城市分布(2011 上半年) 二线 1：二线发达城市 二线 2：二线发展中城市 今年上半年， 富力的销售业绩与去年同