2011崇州欧洲城项目可研报告.ppt

成都朗骏策划咨询有限公司 成都朗骏策划咨询有限公司 成都朗骏策划咨询有限公司 百货购物板块：成都百货大楼、零售店（服装、箱包、鞋、钟表等） 家电卖场板块：苏宁电器 影视中心板块：电影院（太平洋、万达、星美） 超市日用板块：红旗超市或同等规模超市、便利店、社区配套店 美食餐饮板块：大中型品牌餐饮，肯德基等品牌快餐，中小快餐 金融中心板块：各类银行网点、支行、其它金融机构 休闲娱乐板块：茶楼、咖啡、酒吧、健身、美容、书屋、KTV…… 酒店公寓板块：快捷酒店、SOHO、白领居家、工作室、小公司 星级酒店板块：城市标志性四星级酒店 （2）项目住宅规划 以欧式风情打造项目的建筑外观、景观、园林。户型设计重点考虑刚性需求的特点，主要以紧凑型套二和套三为主，少量套一为辅，户型设计在注重传统设计的基础上，大量采用灰空间的设计手法，以赠送面积提高住宅购买使用的性价比。 一期住宅户型配比 961 合计 22% 216 101.92—116.5㎡ 套三 24% 231 85.74—93.32㎡ 套二变套三 106 70.75 ㎡ 29% 180 80.21—87.83㎡ 套二 120 47.7—47.84㎡ 23% 108 55㎡ 套一 占比 套数 面积 套型 项目一期住宅户型区间为47.4—116.5㎡，主力户型为套二和套二变套三。 （3）项目一期产品特点 项目商业特点：欧洲风情豪布斯卡型完全商业体系 以欧洲高尚街区为蓝本规划的项目商业。豪布斯卡规划设计，大型百货，风情街区商业，构筑崇州全新高品质商业中心。 项目住宅特点：欧洲经典美学风格体系 以欧式风情打造项目的建筑、景观、园林。户型设计重点考虑刚性需求的特点，主要以紧凑型套二和套三为主，少量套一和套四为辅，户型设计不仅注重传统的设计要点，还加大了灰空间和赠送面积的比例，提高了住宅购买使用的性价比。 第六部分 项目营销策略 成都朗骏策划咨询有限公司 项目分期分批策略 1 由于项目总体体量很大，为了增加资金流动速度，减少项目开发风险，项目总体分五期开发。 三期 一期 二期 四期 五期 项目一期总规划建筑面积201544㎡，包括百货大楼、商业综合体及底商、住宅、四星级酒店及酒店式公寓等，在不考虑四星级酒店、百货大楼出售的情况下，可将项目一期分为5批次组合推出。 分期开发建设进度 2 2011年8月，前期准备阶段：取得土地使用权；项目报建、地勘、设计、项目可研；场内三通一平。 20011年9月，一期开始预售。 20013年3月，一期建设完工。 20013年3月——2014年9月，二期建设完工。 2014年9月—2016年3月，项目整体建设完工。 项目营销思路 3 （1）、核心理念 项目核心营销理念：首席占位式营销！ 推广核心理念：城市中心首席地标城市综合体——崇州的春熙路 【欧洲城】一期 商业核心营销理念：城市地王、未来中心、唯一的豪布斯卡，唯一财富机遇 住宅核心理念：城市中心全配套欧洲风情公馆 酒店公寓核心理念：市中心多功能投资型公寓 商业部分购买群体 客户主要来源为正在崇州做生意的客户、以购买商铺出租的客户、成都和周边乡镇来城区购买商铺投资的客户等。 住宅部分购买群体 项目的住宅购买群体定位为崇州市的刚性需求客户以及外地及周边对崇州有住房需求的客户。包括：在本地购房的崇州本地的企事业单位工作人员、教师、公务员，以及拆迁户、旧房换新房居民、产业园区等企业有住房需求的人员；工作地点在崇州的外地客户；选择成都作为大成都都市后花园养老型客户；工作在外地，有乡土情节的崇州客户。 （2）、目标消费群体 （3）、营销操作思路 中央地王惊现欧洲城 一板斧： 商业运作思路—— 二板斧： 城市导向，高端资源，大打政策牌 旗舰效应（百货大楼、苏宁、院线旗舰商业效应） 豪布斯卡商业财富模式 住宅运作思路—— 财富中心上的珍稀城市中央公寓 三板斧： 纯正欧洲品质，城市级奢华配套 城市新中心崛起 崇州城市东移 最大规模城市综合体 首席豪布斯卡诞生 领先世界的商业模式 （4）、一期营销节奏 商业化整为零，率先启动，迅速回收现金流。 发挥旗舰效应，招商销售互动，以商带商。 酒店公寓与住宅后发入市，充分实现溢价。 引爆 第一阶段 生势 第二阶段 聚势 第三阶段 正常推广 第五阶段 蓄水推广 第四阶段 百货大楼强势入驻 市委高层高端引爆 大人物、大手笔SP活动引爆全城关注 百货大楼担纲城市中央配套 欧洲风情生活体系震撼推出 新闻平面高空强势立体传播 样板景观情景现场震撼公开 前期高调聚势拔高产品形象档次。 价格公示低于前期预期，超高性价比形成，强烈刺激关注人群， 促成客户锁定。 项目销售接待中心选址建议 在百货大楼前设置项目销售中心， 接待区—