2011年03月襄阳房地产市场报告3.ppt

* 价格趋势 销售情况 总量约1840套； 至今销售周期约12个月； 目前余量约0套； 推算，月去化153套； 销售速度可媲美一线城市前茅项目 数据来源：易居市调、襄阳房地产信息发布平台、新浪乐居襄阳站 最低总价超过50万，主力总价在70万左右 万达广场户型面积段 万达广场均价 万达广场总价范围 以5200元/平方计 x = 高价项目遭疯抢，说明只要有合适的产品，襄阳高端市场完全可以爆发。 数据来源：易居市调、襄阳房地产信息发布平台、新浪乐居襄阳站 点式两房户型中规中矩，无特别空间赠送；主力三房以及少量四房产品，板式结构、灰空间处理十分突出。 实际上万达的区域大盘而非舒适奢华项目，两房销售明显快于舒适性三房，说明真正的中高端客户对居住环境同样关注。 规划密集，区域价值大于产品价值 涂料（底层面砖）外墙，简约风格，密集 城市核心区位资源对价格的项献高达1300元 同板块内项目 销售均价 与万达广场对比 价差 万紫千红 4500 一墙之隔，规划、内配套不如万达， 500～700 艺苑景观豪庭 4000 交通、产品、配套不如万达，区位逊于万达 1000～1200 中房七彩阳光 3900 全面逊于万达 1000～1300 民发天地 4500 区域不如万达，但在产品、内部景观上要优于万达 500～1000 本区域实际上由于万达的影响对其它项目产生了一定的外部性，因此预计真正由于万达特殊城市资源所拉开的差价在1300元以上 本土龙头企业高品质大宅——民发天地 基本指标： 总规模（建筑面积）：占地10万方，总建面约32万㎡ 产品类型：17栋高层 入市时间：09年11月份 目前均价：4800元/平米 项目地址：襄樊市高新区长虹北路与邓城大道交会处 开发商：民发房地产开发有限公司 民发天地项目位于长虹路和邓城大道交汇处，北靠邓城大道，西为长虹北路，南接华光住宅区，以东是襄樊五中的规划用地。住宅总户数近2600户，绿化率高达38%。民发·天地目前是规模最大的社区，由17栋现代简约风格的高层建筑组合而成； 民发天地位于襄樊北拓发展区域，邻近高新区，周边环境较差，借襄阳北拓契机、万达广场的规划，区域发展潜力良好； 民发地产在襄阳已经扎根十年，开发了包括：民发商业广场、民发印象、民发世纪新城等知名项目，不折不扣是襄阳的万科。 借势区域、深耕产品、“拾惠”社会 借势襄阳北拓趋势，挖掘区域潜力； 离项目3公里诸葛亮广场城市未来心发展带来良好外部影响； 长虹北路城市中轴，交通基础良好 继续打造深入民心的品质楼，构筑价值基； 大园林规划，创智美好居住环境； 外部市政园林建设，彰显民发气魄，弱化外部劣势，同时树立公益形象； 内部配套，完善小区域不方便现状 十年民发，拾惠于民，充分利用本地龙头经验，维系强大本地品牌价值 高密度的推广，占领市场关注眼光 内资源型大盘 属性界定 产品线比较丰富，兼顾经济和舒适 民发天地户型配比 百分比 20% 63% 17% 0% 民发有17%小户型产品，推出即畅销；2房为主力户型，兼顾经济与舒适；大户型2房和3房实际有较大灰空间赠送，可类比市场上3房和4房。 民发天地户型面积段 数据来源：易居市调、襄阳房地产信息发布平台、新浪乐居襄阳站 价格趋势 销售情况 总量约2211套； 至今销售周期约13个月； 目前余量约897套（备案），据了解实际约只余250套左右； 推算，月去化101套（150）； 销售速度非常快 数据来源：易居市调、襄阳房地产信息发布平台、新浪乐居襄阳站 主力户型总价范围40万～70万左右，兼顾舒适型和经济型产品 民发天地户型面积段 民发天地均价 民发天地总价范围 以4500元/平方计 x = 民发去化最快是1房小户型产品，其次是90左右两房，舒适性2房、3房去化相对较慢 数据来源：易居市调、襄阳房地产信息发布平台、新浪乐居襄阳站 舒适型板楼户型面积赠送较大，但在空间布局上有改善之处 民发户型同样有舒适与经济两各，经济型户型设计一般；舒适型赠送面积较多；但所有户型在功能区布置不太合理，尤其是客厅位置（即使是板楼，通透采光不够）。 民发天地在借势区域的同时，十分注重内部产品和园林的打造 入口大型市政园林 建筑外观 园林效果 产品的优势可提升价格约1000元 同板块内项目 销售均价 与民发天地对比 价差 万紫千红 4500 0～200 艺苑景观豪庭 4000 200～800 中房七彩阳光 3900 区位优，产品、企业品牌逊 300～900 万达广场 5300 产品、内部景观上要略逊于民发，但在区位上要远优于民发 -1000～-500 在长虹北路沿线项目中，民发天地无论交通、外部配套、外部环境都不如其它项目，但其价格 仅逊于万达广场，在剔除其它因素影响后，我们认为民发产品对价格贡献约值800～1100 区位优，产品、企业品