2011年12月22日广深典型商业项目考察报告_部分2.pdf

万象解析融合港派经验的商业规划 国内购物中心的普遍形态，时至今日仍然是综合性建筑，即商场、酒店、写字楼规划为一体， 裙楼部分做商场，裙楼以上为写子楼和酒店。这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主 要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼 和酒店的整体规划，然后才是商场部分。这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规 划，例如形状和采光的问题。北京东方广场便是典型例子。 东方广场有八座写字楼，两座公寓，一座君悦酒店。 商业的排布屈从于楼上建筑，路程狭长、单层业态过 多，逛起来了无生趣。同时，与万象城相比，其空间的 视觉压抑，更容易让人产生倦怠感。 万象解析有低有高的业态与运营策略 项目一期：力推高品质，保持合理价格 万象城开业至今，已有7年 多的时间。但是现在看万象 中高档定位，高档购物品质是深圳大型商业项目的普遍特点。以万象城一期 城，不淡没有老化的迹象，反 为例，一期有300多个商铺，其中主力店Reel百货定位为中档时尚百货、ole超 而越来越好。除去本身具有前 级广场为中低档生活超市、NOVO为年轻人的时尚圈子。客单价普遍不高，保 瞻性的规划外，后期运营让项 证了客流的基数，同时在商品组合中，万象城重视品牌的独有性，在万象城一 目保持了旺盛的生命力。 期开业时，有1/3的品牌都是首次进入深圳。 项目二期：高端品牌提升项目档次 万象城二期被规划为对万象城已有商业的延续、补充和升华。全球最大的奢 侈品集团ＬＶＭＨ旗下最著名品牌ＬＶ已开到这里，此外，ＨＥＲＭＥＳ、Ｂ ＶＬＧＡＲＩ、Ｃａｒｔｉｅｒ、Ｄｉｏｒ、Ｔｉｆｆａｎｙ＆Ｃｏ．、ＳＡ ＬＶＡＴＯＲＥＦＥＲＲＡＧＡＭＯ、ＭＯＮＴＢＬＡＮＣ等更多世界顶级 品牌专卖店的入驻，使万象城成为全国奢侈品最密集的区域之一。 万象解析动线组合，万象城的最大亮点 平面交通最具效率的主动线 万象城之所谓被称为购物中心的样本。很大程度上是因为其主动线的设 计。这条主动线采用线性双回环模式，实现动线的最大的回环比。万象城的 标准层面积大约有2.4万㎡左右，属于比较大的。但动线采用的却是完全可 以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。大致测量了下平面动线的长 度，380M左右,这也是顾客步行可以承受的最远距离。 主动线在南北两侧的入口、 中厅，均设置了镂空的人流节 点，顾客置身其中，如同置身室 内公园，并无压抑感，空间感很 好。而主动线采用与实体建筑不 同的钢结构镂空设计，将自然光 作为照明辅助。 万象解析动线组合，万象城的最大亮点 垂直交通布局仔细的扶手电梯 垂直交通立体停车场 传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是将扶梯设置在中厅