2011年4月23日青岛茶山·大院二期市场报告3.ppt

项目开发的关键问题 1、全方位借势万科 平度住宅销售数量2008年为2700套，2009年达到5600套，2010年度为6616套，2009年出现过井喷，原因主要为全国房地产市场高速发展带动作用。 根据经验，预计从2010年开始之后进入平稳发展周期，周期约为2~3年。 “全面实施城市建成区94个村庄拆迁改造工程，集中建设一批综合性中高档大型社区。2012年底前实施天津路、厦门路、广州路、锦州路围合区域及道路两侧延伸区域内57个村庄拆迁改造；2014年底前实施建成区内其他37个村庄拆迁改造。“十二五”期间，完成旧村改造安置房建设面积425万平方米”。（摘自《平度市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 》） 未来5年，仅平度新增旧村改造建设面积425万平米，按照70%比例为商品房，推向市场，达到约300万平米，年均约60万平米，与2010年度市场销售量相当，市场竞争压力虽然大，但是不至于非常惨烈。 目前来到平度开发的开发商除万科外，不乏来自国内一线城市，浙江、江苏、福建、广东等地，均有丰富的开发经验。平度市政府有决心打造一批综合性中高档大型社区，未来的竞争将是科学并适度超前的开发理念、产品综合优势、物业服务、营销理念的综合性竞争。 万科项目是本项目的主要竞争对手，所以本项目的开发运营，要全方面借势万科的到来给市场带来的冲击，包括对市场的消费观念的改变，对开发公司的企业规范化管理、项目开发理念、物业管理、营销推广等等，全方位的学习万科，甚至在某些方面要不怕万科，勇于超越万科，只有学习并超越万科，才能超越市场预期，带动项目销售，为创造效益，为公司营造一流的开发商品牌！ 项目开发的关键问题 2、项目成功的胜负点——做好前期工作 谢谢交流！ 敬请斧正！ 该项调研结果显示，大部分受访人群有置业需求，但消费性仍有待引导 定量调研 市区受众达到访谈人数的80%，其目前居住区域主要分布在城关和李园，该调研结果与目次调研选址有关（市中心及项目周边区域） 定量调研 目前已有住房的受众占绝大多数，但其中购买商品房的尚不足30%；租房者多为周边乡镇进城就业者，该部分置业需求最为强盛；自建房的受访者随着城市改造多被分流至安置小区，但其中不乏经济实力较强、对生活品质存有较高要求者考虑购买商品房； 定量调研 定量调研 受访者中20-30岁的人群比例达半数以上；30-50岁的人群比例达44%，该项数据符合市场主力购买人群的年龄段； 受访者的家庭月收入多在5000元以下，但家庭月收入5000元以上的客户也达20%以上（按惯例，基于受访者的自我保护性心理，该项调研结果通常可适当上浮0.5倍左右） 定量调研 考虑到置业消费对经济能力的要求，出于对调研样本的选择性，本次参与调研的受众中以企事业单位员工及个体经营户为主 定量调研 大专以下学历的人群占本次受访者的70%，该项调研结果与平度的人口及产业结构密切相关，与此同时，这一结果也为将来本案的营销推广方向给予了一定的参考性 定量调研 受访人群中有一次以上购房经历者占半数以上，市场需求以改善型为主；而占37%的人目前占未购房，首次置业者在当前的政策形势下对市场去化率的影响不容忽视 定量调研 受访者最为关注的置业因素是价格、地段，此外平度的客户已开始关心小区环境、教育、物业管理、户型朝向、生活配套等，这一调研结果说明在价格、地段等客观因素之外，本案后期可通过教育资源引导，景观、产品的打造以及物业服务的强化赢得市场。 定量调研 受访者对房屋总价的期望值基本在40万元以内，该项结果符合目前市场均价4000元左右，畅销户型100平米以内的主流置业消费趋势；总价逾40万以上的房屋市场接受度逐渐降低； 定量调研 该项访谈主要结合上一问题综合进行，选择90-100平米的人占35%，而选择100-120平米与80-90平米的受访人群比例相当，这一结果符合整个大市场的去化特征； 定量调研 三口之家占访谈人群的绝大部分，该部分人群的置业需求同样以中小户型居多，同时该部分家庭结构的人群对教育资源的关注度高于价格以外的其它置业因素； 定量调研 该项调研结果较为出乎我们的预料，通过进一部的访谈，我们了解到平度当地人群对“精装修”的理解尚处于“硬装”阶段，而另有39%的人多出于价格考虑（非个性化要求）选择了毛坯交付； 定量调研 朋友介绍为大多数受访者乐于接受的宣传途径，这一调研结果对本案未来的推广给予了一定的昭示性，口碑和品牌传播度将万元为本案努力的重点方向。 定量调研 客户来源 内向型：基本以平度市区客户为主，对周边村镇辐射能力较弱； 区域性：客户的购房选择倾向于工作地附近，跨区域选择概率较低； 教育驱动：客户对教育资源的倾向性明显，但目前多置业的认知多停留于东北组团及市中心