2011年5月仙桃高家渡项目市场调研报告（征求意见稿）3.ppt

销售收入预测 page* 住宅销售均价预测——市场比较法（百分率法） 比较案例　 世纪雅园 中央华府 金域城邦 合和国际城 三丰鼎城 绿地华庭 销售价格（元/㎡） 3200 3500 3500 3800 3800 3800 区位状况 繁华程度 -2% -2% -3% -2% -3% 0 交通便捷度 -2% -2% -2% -2% -2% 1% 配套设施 -2% -2% -3% -2% -3% 0 环境 1% 1% 1% 2% 1% 0 自身状况 容积率 2% 1% 0 -1% 2% 0 规模 2% 2% 2% 1% 2% 0 档次 1% 1% 1% 0 0 -2% 综合修正率 0 -1% -4% -4% -3% -1% 修正价格（元/㎡） 3200 3465 3360 3648 3680 3762 选取6个可比楼盘，运用市场比较法进行测算，结果参考性强。 根据测算，本项目当前市场住宅销售均价为3520元/㎡，取整为3500元/㎡ 。 page* 住宅价格走势预测及销售收入估算 年份 2012年年底入市价格 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 价格（元/㎡） 3500 （每年按5%递增） 3500 3675 3859 4052 4254 年份 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 价格（元/㎡） 4467 4690 4925 5171 5430 均价（元/㎡） 4400 开发周期假设：项目商品住宅总建筑面积100万㎡，按当前市场行情，年开发量10万㎡计算，需要约10年的开发周期； 入市价格：估计项目2012年年底入市；项目作为城乡一体化项目，规模较大，建议前期以较低的价格入市，按当前预估价格3500元/㎡计算； 整体均价：考虑到项目10年的开发周期，随着物价的上涨、宏观调控、后期市场一系列变化因素等，取每年5%的价格上涨率较为保守，因此10年整体均价为4400元/㎡。 项目总销售收入：100万（㎡）*4400（元/㎡ ）=440000万元 总体而言，该价格比较保守，在市场价格不发生大幅度下跌的情况下，这个销售目标是完全可以实现的。 page* 开发成本估算 page* 序号 项目费用 金额（万元） 估算说明 一 土地费用 X　 含4%契税、拆迁补偿费在内 二 前期工程费 3040 地质勘察费按占地面积10元/㎡计，占地面积40万㎡； 规划及施工图设计费按建筑面积20元/㎡计，建筑面积132万㎡； 三 土建安装工程费用 184800 多层按建筑面积850元/㎡，小高层1100元/㎡，高层1400元/㎡计，不考虑地下室，本案3.3的容积率，按高层建安成本算，共132万㎡ 四 基础设施建设费 26400 按建筑面积200元/㎡计算，建筑面积132万㎡； 五 行政规费 17500 按照仙桃旧城改造政策，还建部分减免、开发部分175元/㎡包干，开发部分建筑面积100万㎡（暂不考虑减免的问题） 六 开发管理费用 4284.8 按（二）、（三）、（四）之和的2%计 七 财务费用 2400 还建部分与第一年开发部分的建安成本之和，贷款6亿元，中长期贷款4年，贷款利率按10%计算 八 营销费用 13200 占总销售收入的3%，销售收入为440000万元 九 不可预见费 3696 按工程总造价的2%计 十 开发税金 19200 按照仙桃旧城改造政策，还建部分减免、开发部分192元/㎡包干（主要包括营业税 及附加、印花税、土地增值税） 　 合计 X+274520.8 按建筑面积132万㎡计，折合单方成本为2079.7元/㎡ 除去土地费用外，项目总投资约27.45亿元，单方成本为2079.7元/㎡ page* 土地报价建议 page* 市、县 名? 称 级? 别 商业用地 （元/㎡） 住宅用地 （元/㎡） 工业用地 （元/㎡） 仙桃市 一级 1691 572 —— 二级 575 370 159 三级 380 220 129 四级 308 175 102 2005年仙桃市基准地价表 基准地价表 项目为三级住宅用地；最低为220元/㎡以上； 基准地价系数修正法 page* * 4.3 在售楼盘底商分析 page* 地址 层数 租售模式 单个面积 租售价格 销售率 出租率 绿地华庭 军垦路9号 2 2层捆绑销售，可租 110-300㎡ 捆绑售价7000元/㎡ 40% 20% 金域城邦 仙桃大道 2 只售 300㎡左右 1、2层捆绑销售 7000元/㎡ 已售完 \ 金诚花园 黄金大道以南天诚国际大酒店西侧 2 2层捆绑销售，可租 80-150㎡ 1期售价4000-10000元/㎡ ，租金8000元/年 1期售完(09年) 世纪雅园 仙桃大道与丝宝路交汇处 1 只租 30㎡ 租金65元/㎡/月 \ 10% 德政金园（三期） 汉江路