2011年上半年成都土地市场总体特征.doc

2011年上半年成都土地市场总体特征 1、2011上半年土地市场冷请，工业用地唱主角 2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%。可见，在房地产市场政策调控的影响下，土地成交价格水平出现大幅下降。 2011年上半年土地成交量虽较2010年同期有所增长，但实为冷清局面，因为上半年工业用地占主角，且供应成交集中在1月爆发，并出现了2-4连续三月无住宅用地供应，3、4月无住宅土地成交的冷清局面，这种局面一是由于成都实施“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情，二是宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；三是一季度处于传统土地市场淡季；四是房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地十分谨慎，政府对土地市场也处于两难境地。从成都土地成交用途(按面积计算)比重来看，2011上半年工业用地占比一改低于商品房用地占比的惯例，面积占比高达62.85%。 2、2011上半年土地市场溢价率创2009年下半年以来的新低 回顾近三年土地市场溢价率变化可见，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。 3、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显 2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米（150亩）。 4、高新区、新都区成为2011上半年土地市场热点区域 2011上半年，高新区和新都区成为了拿地热点，商品房用地各成交14宗和9宗，建设用地面积都超过87万平方米，一方面由于上述区域土地供应量相对较大，另一方面，随着2010年地铁一号线的开通，位于成都南北两端的高新区和新都区的房产市场倍受关注，加之该区域聚集了万科、保利等众多品牌开发商，开发水平日渐提高，预计上述区域房地产市场竞争将越发激烈。另外，值得注意的是：主城区的城东攀成钢区域、城南天府新城、城北青龙乡片区和城南武侯国际新城等四大板块的热点地块值得关注，这些区域因其较好的规划和发展潜力，即使在目前宏观调控背景下，这几大片区仍将成为实力开发商抢占的重点。 5、外来企业继续担当拿地主力 2011年上半年中海地产以14.52亿元拿下高新区南部新区仁和片区一地块，成为11年上半年总价地王，同时中建地产、保利地产、龙湖地产以及新进入成都的俊发房产等也纷纷在上半年土地市场低潮时伺机拿地，从上半年商品房用地成交总价前十和楼面地价前十地块来看，外来企业分别占据七席，外来企业继续成为成都土地市场拿地主力。 6、附表 附件：2011年1-6月各月土地成交明细 1月土地成交明细 出让方式 位置 容积率 用途 面积(亩) 成交价(万/亩) 成交总价(万元) 竞得企业 协议 高新区桂溪街办三瓦窑片区 　 商业 14.49 900 13041 成都市兴城投资有限公司 拍卖 青白江区北部新区（实验小学以北） ≤3 住宅兼容商业 136.28 150 20441.68 武海置业 拍卖 崇州市崇阳镇永康路与蜀州中路交汇处 4.5 商业兼容住宅 7.29 615 4485.49 九龙贸易连锁有限责任公司 拍卖 温江区永宁镇永福村一组，新庄社区十四组 2.5≤ ≤3.6 住宅兼容商业 156.06 200 31211.18 立新房地产开发有限公司 拍卖 双流县公兴镇草坪村 ≤4 住宅兼容商业 32.88 280 9207.39 成都通瑞永立置业 拍卖 高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组 总≤3 住宅兼容商业 75.8 楼面地价：5550元/平方米 84133.56 保利 拍卖 崇州市崇阳镇辰居路 ≤2.9 住宅兼容商业 9.75 284 2767.83 四川恒昌房地产有限公司 拍卖 崇州市崇阳镇辰居路 ≤3.3 商业 3.09 400 1235.21 四川恒昌房地产有限公司 拍卖 崇州市崇阳镇辰居路 ≤4.6 住宅兼容商业 11.89