2011年廊坊房地产市场分析3.ppt

* 访谈结论五：SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定 SOHO公寓对于廊坊市场现在较为陌生，客户了解度较低。 小户型（ 包括SOHO公寓）的客户来源主要以投资型客户为主，客户群不稳定，但是在京沪高铁和“环首都经济圈”的带动下，前景看好 “我现在住的是复式，一楼开店，二楼居住，很不方便，SOHO这种产品对于我现在的所处环境比较适合，可以将店铺和居住区分开，私密性会更好……”。 ——某小区底商家嘉园超市老板 王女士 我们项目对于小户型公寓反响一般，不太好卖，面积小，价格也不低，只能投资，客户群较少…… ——豪邸坊售楼处 陈军 “小户型公寓可以用来投资、出租，现在富士康的很多员工都在租房子，而且价格已经达到1000元/月左右……”。 ——富佳超市老板 王先生 这种公寓产品比较新潮，现在廊坊应该还没有吧~如果将来价格合适，我倒是可以考虑尝试一下…… ——超市顾客 陈小姐 消费者访谈小结 客户来源以地缘性为主，兼有京沪高铁带动异地购买人群。以龙河工业园区（富士康）员工、私营业主、企事业高管、政府公务员为主要客户群体，以改善居住需求为主要目的 对于带电梯多层与带电梯8层的小高层产品，大部分的客户持可接受态度，但是相对于价格、户型和面积，还是重点关注问题 客户对于明卫的需求度很高，喜欢干湿分离的卫生间；产品精装修需谨慎 客户对于物业公司的口碑很看重，注重物业公司的管理水平和小区环境，好的物业还会促进项目的销售进度 SOHO公寓的产品型式较陌生，购买客户主要以投资型为主，客户群不稳定 业内人士深度访谈 我司在短时间内邀约到数组业内人士，分别在豪邸·坊售楼处、馨园售楼处等地进行了深度访谈，以下为访谈实录。 业内人士深度访谈 1.代理公司经理 被访者：郎先生，男，30岁，中房馨园项目销售代理公司总经理。 访谈时间：2011年1月24日 深访实录： 我是2005年来到廊坊的，在这工作了6年，对于带电梯的多层和小高层的产品廊坊的客户还是比较认可，可以接受，甚至说是深受欢迎。但如果价格太高，相对这种产品来说购买力可能还达不到，针对的客户群也就会随之减少。 对于复式产品，我觉得需求量不是很高，现在的成交量还是以90-110平米之间的户型为主，靠近工业园区，我还是建议大户型一定要少。 关于卫生间问题，廊坊的客户多为改善性购房，较喜欢一卫，干湿分离还是很受欢迎的。 关于SOHO的问题，由于京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政策对于廊坊市的房地产市场有相对的影响，但有阶段性，大部分客户还是认为房价会是一个上涨的趋势，对于小户型公寓还是会考虑投资的。目前廊坊下县及北京客户现在购买力正一步步扩大，多为投资加自住，对于这种产品还是有投资的可能性的。 业内人士深度访谈 2.某项目销售经理 被访者：郑小姐，女，28岁，项目销售经理。 访谈时间：2011年1月25日 深访实录： 对于带电梯的洋房和小高层来说，价格肯定高，客户群可能会有较大的局限性。 当地客户对公摊、楼间距比较关注，常问的问题就是价格、户型和位置。现在购房的客户以固安和文安的客户较多，大都喜欢100平米左右两室或小三室的户型，不太喜欢大面积的三居室，如果有复式的产品，客户群大都在40岁以上。对于小户型公寓和一室的户型，产品主要的客户群为投资客户。 本地客户都较喜欢明卫，有干湿分离会更好。但是对于精装修还是建议要谨慎，因为廊坊其他楼盘现在都没有做精装修的。 京沪高铁的建设与“环首都经济圈”的政策对于廊坊的房价稍有影响，各项目都有不同程度的涨价。对于2011年的市场还是比较看好的，价格还会有上涨的空间，特别是安次区。 对于物业公司，以荣盛和华夏两大物业客户最为认可。 业内人士深度访谈 3.某项目销售人员 被访者：陈先生，男，26岁，销售人员。 访谈时间：2011年1月25日 深访实录： 对于带电梯的洋房和小高层来说，要看价格和面积来定，公摊很重要，我觉得这种产品比较好卖。 来我们项目来看房的客户都喜欢干湿分离的卫生间，特别是大户型的客户，希望卫生间能大一点，可以放的下浴缸。 对于小户型公寓反响一般，我觉得不太好卖。因为针对的客户群较少，这种产品面积小，价格也不低，只能用来投资。 京沪高铁对于廊坊的项目没有明显的影响，但北京客户有所增长；不过“环首都经济圈”的政策带动了楼盘的价格上涨，销量也有大幅度增加。 关于现在廊坊的物业来说，我们还是认为荣盛的物业最好，管理严格，专业性强，随叫随到，维修速度快。 PART1:廊坊市竞争项目户型配比分析 PART2:廊坊区域客户访谈与业内专访 PART3:廊坊区域消费者需求问卷分析 消费者需求分