2011年沈阳房地产市场高端居住物业产品价值研究1.ppt

本报告研究目的 总结沈阳市场上高端居住物业实现高价的开发模式、产品细节打造特点和规律，从而指导高端居住物业项目开发的建设方向和开发原则。 调查项目 高端公寓类： 天玺 中粮大悦城 华府新天地 皇朝万鑫 高端住宅类： 沈阳天地 万科柏翠园 浦江苑 金地长青湾 世茂五里河 万科城 银河丽湾 调研项目基本信息 调研项目基本信息 目录 目录 沈阳城市高端居住物业分类 沈阳城市高端居住物业分类 项目概况 万科城 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 小结 沈阳城市高端居住物业分类 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 小结 非资源型城市高密度高端项目： 位置：普遍位于城市传统核心区。 容积率：普遍较高，规划中注重容易率的不均衡利用性，多以大规模集中底商或综合体中的公建（公寓、办公）消化，从而保证住宅部分有足够的舒适度。 体量：体量适中或偏大，均为分期开发，开发周期约3-5年。 物业形态：体量大、容积率高的项目普遍为综合体物业（办公、居住、商业）。 开发原则：综合体普遍为住宅销售、商业招商同步进行，办公等其他物业最后开发；居住物业一般位居地块核心位置，环境安静，公建物业位居地块周边，占据地标形象高点。 楼座摆放：非一线观景资源项目，楼座摆放兼顾内外景观的价值。 推售原则：注重高中低价值的搭配销售，满足不同层次客户的需求。 价格实现：普遍低开高走，但入市价格普遍会创造或步入区域最高价格平台。 沈阳城市高端居住物业分类 项目概况 开发顺序、规划原则 沈阳城市高端居住物业分类 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发顺序、规划原则 项目概况 开发、规划原则 小结 高端公寓项目： 位置：普遍位于城市传统核心商业或商务区。 体量：体量两级分化，小体量、大体量共存。 物业形态：全为综合体物业，商业+办公+公寓+酒店等形态。 开发原则：普遍为公寓销售、商业招商同步进行，办公等其他物业最后开发，商业招商成功与否将直接影响公寓销售。 价值支撑：地段价值、区域价值为最主要支撑，纯投资属性。 价格实现：低开高走、高开平走为主。 目录 1、建筑风格 1、建筑风格 1、建筑风格 小结 沈阳高端住宅项目 建筑风格：以现代简约、新古典主义风格为主，造型力求简洁质朴，同时注重细节处理提升品质感。 外立面建材：普遍为彩色涂料搭配部分石材为主，高端项目选择造价较高的干挂石材或真石漆等材质，同时注重刻画细腻的立面视觉效果来提升项目价值感。 外立面色彩以常规砖红、灰色、米黄色为主。 沈阳高端公寓项目 建筑风格以现代时尚风格为主，注重横向竖向线条的穿插增强细节感，造型俊朗挺拔。 外立面建材主要采用玻璃幕墙。 色彩以浅色调为主。 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 小结（住宅） 2、楼座摆放及梯户比 【层数】30层 【单元】一单元 【梯户比】8梯24户 【主力户型】54、63平 【户型排布规律】朝向是以南向和北向居多，主要是70平以内的小户型为主，随着楼层的增高，采光及舒适性相对较好的东侧和南侧设计100平以上的大户型 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 2、楼座摆放及梯户比 小结（公寓） 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 3、楼层平面布置 小结 小结 小结 3、楼层平面布置 小结 4、户型设计特点 4、户型设计特点 1 A 2 C 3 D 4 E 4 F 1 B 18-1# 18-2# 18-78/80# 金地长青湾 浑河 260平米 260平米 B区河景高层 200平米 200平米 一期看景高层均为超大面积户型设计，户型面积区间较为统一，都为三居室。 单元 520平米 单元 400平米 顶楼大户型 1 A 2 C 3 D 4 E 4 F 1 B 18-1# 18-2# 金地长青湾 186平米 176平米 176平米 186平米 18-1号楼 浑河 E区河景高层 18-2号楼 200平米 200平米 420平米 后期看景高层面积有所减少，控制在200平米以内，户型面积区间较为统一，设计三居室、四居室。 顶楼设计少量超大户型。 单元 362平米 单元 400平米 1 A 2 C 3 D 4 E 4 F 1 B 18-1# 18-2# 18-78/80# 金地长青湾 175平米