2011年重庆房地产市场研究报告.doc

2011年重庆房地产市场研究报告 2011年12月 目录： 一、全国房地产市场分析 1、2011年房地产政策分析 2、经济因素 3、2011年全国房地产行业分析 二、2011年重庆市房地产市场基本情况调查分析 1、2011年上半年重庆市土地市场总体成交分析 2、2011年重庆市商品房用地交易分析 3、重庆市1-3季度房地产开发经营运行总体状况总结 4、重庆市主城区房地产市场经营态势调查分析 三、2012年重庆房地产市场预测及展望 一、全国房地产市场分析 1. 2011年房地产政策分析 房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。 0.5%--0.6% 对新买房的第二套住房；人均免征面积60~70平方米 38.9% 重庆 0.8% 计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。 15% 2011年1月27日，重庆市市长黄奇帆在重庆市新闻发布会上介绍了重庆房产税征收方案5大要点：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。同样在27日，沪房产税试点暂行办法出台，上海市居民新购第二套及外地居民新购首套住房为征收对象，税率暂定为0.5%-0.6%。 房产税的局限：(对比：韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价，但在此期间韩国房价依旧持续上涨。) 短期内很难在向其他城市推广 税率与房价涨幅相比，影响有限 征收对象范围较小 1.2、信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大 1.2.1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷1.2.2、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提至60%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规1.2.3、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住 限购令出台先后20天成交套数变化 未限购城市 9.11-9.30与10.20-11.8成交套数变化 上海 -18.9% 重庆 -44.0% 广州 -46.1% 长沙 9.9% 天津 4.0% 青岛 60.0% 杭州 -41.7% 无锡 -36.1% 苏州 -18.0% 东莞 -13.4% 深圳 -46.6% 南昌 -1.4% 南京 -35.1% 石家庄 -13.1% 宁波 -46.5% 昆明 74.4% 大连 223.9% 哈尔滨 22.0% 福州 -22.8% 惠州 5.6% 小计 -19.1% 佛山 173.6% ? ? 合计 -2.6% 限购令出台后对房地产行业成交量对比表 1.3、保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜 2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。 随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。 2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造； 1.4、严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展 自2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自 2004 年8 月31 日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之