2011年长沙市房地产市场年报.docx

2011年长沙市房地产市场总结和2012年展望肖晓华2011年，对于长沙市房地产市场而言，可谓是艰难的一年。在1月份延续了2010年房地产市场的喧嚣之后，房地产市场开始了11年的沉寂之旅，“红色”五月的盛宴惨淡落幕，“金九银十”亦草草收场，有开发商坦言:“2011年，房地产市场没有秋天”。2011年，在信贷政策紧缩，银行放款能力下降，贷款利率上升的情况下，配合以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场调控政策，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。据长沙市房地产研究中心数据显示：2011年长沙市（含三县市）预计完成房地产开发投资约860亿元，同比增长约26%。商品房施工面积约7670万平方米，同比增长约15%，其中新开工面积约2300万平方米，与上年持平；竣工面积1570万平方米，同比增长约13%。2011年我市（含三县市）累计批准预售2012.82万平方米，同比减少5.65%；实现商品房销售面积1796.38万平方米，同比减少16.08%，销售金额972.84亿元，同比增长4.63%；新建商品房成交均价5415.56元/平方米，同比增长24.84%。（一）市场总体运行态势?1、批准预售量同比略有下降，内六区降幅明显2011年全市新建商品房累计批准预售2012.82万平方米，同比减少5.65%，其中住宅批准预售1766.21万平方米，同比减少5.94%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1371.31万平方米，同比减少16.81%，其中住宅批准预售1207.50万平方米，同比减少19.05%。?2、销售备案量同比有较大降幅，住宅销售全线下挫2011年全市新建商品房累计销售备案1796.38万平方米，同比减少16.08%，其中住宅销售备案1623.06万平方米，同比减少18.15%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案1281.53万平方米，同比减少18.75%，其中住宅销售备案1158.73万平方米，同比减少20.42%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备案量最大，长沙县次之；同比增幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来看，各区县同比增幅均为负。3、新房滞销，去库存压力大数据来源：长沙市房地产信息中心全年新建商品房滞销，在上半年，批准预售和销售备案基本持平，在下半年8月份之后，房地产市场形势急转，在批准预售持续走高的情况下，销售备案情况却一路下滑。在新房销售旺季的4、5月，销售备案情况不尽人意，在9、10月，销售备案远低于批准预售情况。全年新建商品房库存严重，去库存压力大。4、开发商资金回笼时间延长，市场风险增大在银根紧缩的情况下，开发商一方面难以获得开发贷款或者信贷利率上调，另一方偿还信贷资金的压力不断增加。开发商为尽快回笼筹集资金，不惜加快推盘的速度，因此新增批准预售面积不减，然而新建商品房滞销情况，极大地增加了开发商资金链断裂的风险，在2011年“东方航标”、“可可小城”、“湘江700”、“利璞金立方”等4个楼盘因资金链断裂，出现开发商非法集资、跑路的情况。在市场销售受阻，融资难度大情况下，依赖于大量流动资金的开发商处境艰难，市场风险不断增加。（二）内五区新建商品房销售量持续下降数据来源：长沙市房地产信息中心作为引领长沙楼市风向标的市内五区（不含望城区），2011年1-12月新建商品房累积销售87930套，其中住宅销售74869套（统计数据不含节假日销售量）。上半年内五区新建商品房销售量受宏观政策的影响，可谓是一波三折，1月份延续了去年12月份得高成交量，2-4月份在调控政策陆续出来后，成交量进入低谷，5月成交量上演了一个小高潮，然而自6月始，下半年内五区成交量一路下滑，连创新低，12月新建商品房成交量少量回升，然而住宅仅成交3300套，创全年新低。（三）二手房成交量低位徘徊，仅为去年4/5数据来源：长沙市房地产信息中心2011年全市二手房成交面积378.76万平方米，成交套数为34160套，同比分别减少19.17%、3.02%；其中住宅成交251.73万平方米，成交套数为28915套，同比分别减少16.83%、6.13%。分区域来看，内六区二手房成交面积263.87万平方米，成交套数为22430套，同比分别减少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.80万平方米，成交套数为19790套，同比分别减少19.36%、18.07%。上半年二手房成交有涨有跌，形势略好；下半年则基本呈现一路走低。???（四）价格：先扬后抑，同比增长25%2011年长沙市新建商品房成交均价5415.56元/平方米，同比增长24.84%。根据国家统计每月发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，全年房价先扬后抑，1-10月份环比上涨，但是涨幅逐渐下降，11、12月房价小幅下跌