4月东莞房地产市场库存供应状况分析.pdf

4 月东莞房地产市场库存供应状况分析 商品房市场存量 558.74 万 ㎡，库存低位徘徊 ，供需拐点即将显现 。 根据东莞 中原地产研究 中心监测数据统计显示 ，截至 20 10 年 4 月 30 日东莞商品房的累积 可售存量为 558.74 万 ㎡，环 比三月份基本持平 ，这主要是 由于四月份商品房新增供应量与 消化量数据相差不大 ，但是随着前期开发的项 目逐步竣工完成 ，越往下半年走 ，新增供应将 大幅增加 。因此市场可售存量 目前基本上是最低位 ，随着竣工项目 陆续上市 ，新增供应明显 放量 ，在 目前新一轮政策的调控下 ，成交预计 比较平抑或下滑 ，使得存量触底 回升 ，供需拐 点即将显现 ，如果接下来成交仍不乐观 ，预计九十月份市场供需矛盾加剧 ，可售存量也会达 到 20 10 年 的最高点 ，届时的销售压力也会增加 ，价格调整也是有可能性的 。 目前东莞住宅存量为 45 1.40 万 ㎡，环 比上升 1.14% ，共 40340 套 ；其 中洋房存量为 363.39 万 ㎡，环 比上升 1.12% ，共 33509 套 ；公寓存量 33.21 万 ㎡，环比下降 2.07% ，共 5372 套 ； 别墅存量 54.80 万 ㎡，环 比上升 3.35% ，共 1459 套 。 2010 年 4 月东莞商品房各物业类型可售存量变化 ： 一、 潜在供应状况 4 月开工建设热度继续 回升 ，后市供应压力有所增加。 据东莞 中原地产研究中心监测数据显示，20 10 年 4 月全市商品房新开工面积 78.63 万 ㎡， 环 比 3 月份上升 20.69% 。新开工的项 目总共有 12 个分 别是 ：万科 ·金域华府 、大朗碧桂 园、新世纪·领居 、碧水天源四期 、汇景 ·中央华府、沿海丽水佳 园三期、莲湖 四季豪园、 丰泽 园、润隆大厦 、卧龙 山花园 （二期） 、海贝豪庭、怡丰公寓等项 目。这些项 目中很多是 全新开发 ，现阶段处于开发初期 ，后期供应持续放量， 因此会给后市带来供应压力。 附表 ：新开工项目 明细表（单位 ： ㎡） 二、 市场成交状况 4 月东莞累积 刚性需求部分释放 ，成交有所 回升 ，成交总面积 为 44.72 万 ㎡。 据东莞 中原地产研究中心监测结果统计显示 ，20 10 年 4 月东莞共有 195 个项 目有商品房成 交 ，成交面积为 44.72 万 ㎡，环比上升 23.20% ，同比下降 20.31% ；成交总金额为 34.91 亿元 ， 环比上升 18.82% ， 同比下降 1.66% ； 其 中商品住宅成交 39.80 万 ㎡， 环 比上升 22.65% ， 成交金额为 29.89 亿元 ，环比上升 24.91% ，共成交 3893 套 ，环 比上升 29.68% 。 新政威力大 ，一线城市 “缩量挺价” ；东莞潜在刚性需求多 ，影响稍轻 。 四月对于整个房地产行业来说是一个积极备战的时期， 各大开发商在营销和推广上的力度都 有所加大 ，市场预热如火如荼的进行 ；上旬月成交有所 回升 ，市场前景被看好 ；但在 4 月 17 日，国家出台 “新国十条”政策 ，二套房首付和利率的提高，楼市预期很快被改变 由向 上改为向下 ，而这种调控效应很快在一线城市得到反映 ，一线城市成交量大幅下跌 ，二三线 城市 由于累计的刚性需求多 ，而且政策相对宽松一点点 ，影响稍轻 ，但观望情绪浓郁 。 从 “五一”的各地成交数据也可以反映调控效应显现： 深圳 ：春交会成交 ３３套 ，开发商直降７成 ，参展楼盘史上最少 8 家本地开发商参展，展 出的楼盘仅 14 个 ，这也创下参展楼盘史上的新低 。 北京 ： “五一”三天 ，北京商品房现房只成交 7 套 ，去年 同期这一数字为 152 套 。而与 4 月 日均 1096 套相 比 ，小长假的二手房实际交易量下跌了 9 成以上。 上海 ： 4.26-5.2 ，上海住宅市场共有 17 个 新开盘项目 ，推出住宅面积 25.62 万平方米，环 比下跌 30.19% 。住宅可售面积环比上涨 1.72% ，市场可售量增加 。成交方面 ，本周成交住 宅 18.96 万平方米、1838 套 ，环 比上周分别下跌 33.14% 、29.47% ，与去年 同期相 比分别 下跌 66.61% 、65.02% 。 广州 ： 5.1-5.3 ，广州全市网签成交套数仅为 2