万科高端产品力提升的思考.ppt

舒适型=功能性住宅，但不等于享受型，营销对客户不了解 享受型户型=大面积户型 极致享受：户型篇 思考：成本规划数学题 同样的规划布局下，金域蓝湾做到32层乃至48层 如有效进深效率提升至翠湖天地水平： 32层90单体层数可降低至21层！ 170单体层数可降低至23层！ 建筑层数由33层降低至18层，单方土建造价匡算约可降低400~500元 对比： 思考： 降低层数，层数搭配灵活，为合理分期、快速结算提供了有利条件 降低层数，缩短项目营运周期，提高资本效率 降低层数，空间布局限制减少，可为高货值产品提供更多资源，增加产品溢价 有效进深增大，体型系数减小，有利于节能环保 开始尝试创造和调整高端的产品逻辑 减少总面宽、加大主人、客厅系数、 提高土地效率、优化户型布局 注重竖向的设计，如开窗的方式、开窗的比例选择等 方法一：模块化厨卫； 我们开始尝试高端产品的卫生间和厨房的标准化，并在此基础上进行精装修的分级和标准化体系。 尊贵的感受从回家开始，仪式化强化回家的感受： 注重城市的外界面，围墙、楼顶亮化 场地标高抬高，降低地库和土方成本 注重内部景观设计的品质和互动性，特别是儿童游戏场所 入户大堂： 我们陷入了误区，追求大、奢华、商务等不切合实际的用途； 远远看起来豪华，内部空间力求压缩、功能化的大堂 客户、客户还是客户 竞争对手并不可怕，只要我们懂得客户的需求，不断为客户创造价值，就能够获取市场和客户的认同 成本规划比成本优化更重要 我们要为客户持续提供具有竞争力的产品 标准化从模块开始，丰富万科的产品线 从卫生间、厨房等最为基础的单元分级开始，完善万科在再次改善产品线。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * * 客户导向的产品精细化 万科高端产品力提升的思考 2008年7月 * * 背景： 再改产品是目前上海区域内重要的产品品类 上海区域的市场结构中再次改善市场需求是重要的力量； 上海区域的公司土地储备结构，尤其是除上海以外的土地结构TOP1、G2的土地较多； * * 背景：再改市场正在划定细分市场区隔，产品品牌扩张 万科在再改产品市场上产品品牌属于挑战者 仁恒—高端的租客市场领导者 绿城—高端的本土自住客市场领导者 瑞安—高端的外籍（港台）自住客领导者 * * 背景：高成本没有带来高回报价值认同，竞争力弱 看不见的部分： 规划空间形态 栋型选择 可售比 窗地比 钢筋及混凝土含量 看得见的部分 景观 外立面 精装修 忽视：成本规划 热心：成本优化 * * 背景：高端客户需求三要素掌控不纯熟 稀缺的土地资源； 极致的享受； 身份的标签； 礼仪空间 入口、立面、景观、大堂 地段 户型 精装修 ? 万科之道 ?不重视 ?误区 * * 极致享受：户型篇 * * 极致享受：户型篇 * * 无锡金域蓝湾90单体 有效进深：360/34.6=10.4 无锡金域蓝湾170单体 有效进深：340/30.7=11.1 无锡金域蓝湾220单体 有效进深：440/32.8=13.4 享受型产品一定要超级大的面宽 上海仁恒河滨花园 有效进深：246.69/16.4=15.0 上海翠湖天地御苑 有效进深：184.61/11.66=15.8 上海世茂滨江花园 北京星河湾 上海锦麟天地 1、金鸡湖多层及高层大堂装修标准可以考虑由4000元/m2，降为3000元/m2：多层单方成本可降低23元/m2、高层15元/m2； 2、金鸡湖多层及高层电梯厅装修标准可以考虑由1200元/m2，降为800元/m2:多层单方成本可降低25元/m2、高层30元/m2； 3、多鸡湖多层及高层公供部位精装修建造部品过于复杂，可以考虑局部简化，例：取消“阳台铝合金玻璃围板”等 4、如果可采取第1~3条优化建议，不考虑项目差异化成本以外，金色开发成本：多层低于金色49元/m2；高层低于金色93元/m2； * * 户型篇：解决之道 * * 极致享受：精装修 高端的精装修更多集中在厨、卫，其他部位样板间化，这样，个性化能够保障、成本能够控制； 在这个层面上，所谓的收纳的空间是完全不提供的 高档精装修 中档精装修 低档精装修 再次改善 首次改善 首次置业 高品质、个性化 均好性、品牌化 全装修、实用化 -- NEXANS -- NEXANS 地热 KOHLER KOHLER KOHLER BELLAVISTA 淋浴 KOHLER KOHLER KOHLER BELLAVISTA