专题八：周口房地产市场简报.doc

专题八：周口房地产市场简报 市场调研 调研信息 见附表，调研信息截至2007年9月5日。 调研分析 户型： 通过调查发现，各个项目户型涵盖的区间跨度都比较大，能够满足客群对各种不同面积户型的需求，如下表： 案名 户型区间（㎡） 主力户型 主力面积（㎡） 万基城市花园 101-260 三居 146 兰亭山水 50-160 三居 140 周口现代城 40-260 三居 120 中央花园 80-160 三居 120 120-140㎡的三居户型占据主力市场 此户型比较符合周口当地市民的消费心理和生活习惯，即希望一套住房能够解决居住的大部分问题，三代同堂成为这部分户型的主要消费群体。 100-120㎡左右的户型成为各个在售楼盘的热销户型 随着周口市房地产市场价格的迅速增长，大三居户型使消费者承受更大的压力，小三居满足各方面需求的同时，将以明显的价格优势成为市场主导。这一点从市调的数据中清晰的反映出来，在120-140㎡的大三居占据市场主力的同时，100-120㎡的户型成为各个在售楼盘的热销户型，去化速度明显快于其他产品。 价格： 下表为周口主要在售项目6-8月价格对比： 项目 时间 均价(元/㎡) 时间 均价（元/㎡） 涨幅 周口现代城 2007年6月 1800 2007年8月 2100元/㎡ 17% 万基城市花园 2007年6月 2500 2007年8月 2600元/㎡ 4% 兰亭山水 2007年6月 2200 2007年8月 2500元/㎡ 14% 中央花园 2007年6月 1350 2007年8月 1600元/㎡ 19% 2007年6月至今，在售项目单价都有不同程度的上浮，涨幅4%-19%，其中周口现代城、兰亭山水和中央花园涨幅都在10%以上，这三个项目价格涨幅过快，不排除人为控制等因素的影响。 目前周口主要在售的项目的均价在1600-2600元/㎡,其中万基城市花园和兰亭山水因其产品品质和良好的市场口碑在价格上与其他项目拉开距离。 价格过快的增长势必会给销售带来压力,对几个主要在售项目调查发现,价格上涨之后销售速度明显放缓。 去化： 下表为周口主要在售项目去化速度（截止8月底）： 项目 开盘时间 总套数 去化率 去化套数(6-8月) 周口现代城 2007年6月 200套 75% 150 万基城市花园 2007年5月 160套 80% 130 兰亭山水 2006年4月 约1000套 80% 164 中央花园 2007年6月 110套 95% 105 截至8月底，市场上在售项目已推体量的去化率均在75%以上。 中央花园上期推出的产品去化率达95%，基本已售罄，预计后期产品近期将推出。 中央花园和周口现代城因其较低的价格，去化情况好于万基城市花园和兰亭山水,价格仍然是周口市民选择购房时重点考虑的因素。 市场预测 销售态势 万基城市花园、兰亭山水在目前周口市场上各方面均处于领先的优势，这两个项目2007年相继推出其压轴产品，预计元旦之前将退出市场。 中央花园项目总建面积18.6万平方米，目前一期推出6.7万平方米的12栋小高层，销售率达到75%，二期将推出12万平方米，包括22栋六层多层建筑和4栋九层小高层建筑；占地1100亩的周口现代城，其3期（120亩）最后一批房源销售率达80%，四期将推170亩。这些项目剩余产品后期将成为本案的主要竞争对手。 较小规模的楼盘如裕华都市森林（10万平方米）和圣鼎上城（4万平方米）销售进入尾声，其中裕华都市森林二期将推出项目剩余的100套左右中小户型房源，预计这些楼盘对本案不会带来太大的竞争压力。 市场竞争 目前周口市场即将推出的新盘达到4个，见下表： 项目 开盘时间 建筑面积（平方米） 主力产品 紫荆苑 2007年10月 12万 —— 滨江国际星城 2007年10月 100万，一期30万 板式高层 商周帝王 2008年6月前 130万 独栋、联排别墅 新世家·半岛花园 2007年底 —— —— 周口新盘投放时间比较集中，规模较大且产品线涵盖面广 滨江国际星城总建面100万平方米,一期推出30万平方米板式高层，项目的前期宣传已经开始；商周帝王占地1200亩，总建面达130万平方米；新世家·半岛花园以其独栋、联排等高档产品线，将取代兰亭山水成为周口下一阶段高档楼盘的代表。 07年末08年初，市场投放量大，市场竞争趋于明显 目前周口市场上主要竞争项目包括，周口现代城和中央花园的剩余体量，以及即将于今年10月到明年上半年相继面市的紫荆苑、滨江花园、商周帝王。以目前周口市场的消化量来看，巨大的市场投放量必将给未来的周口市场带来巨大的影响。市场竞争明显，会对本案的销售带来不小的压力。 产品趋向 紧凑二居、三居户型产品 目前周口市场单价涨幅过高、过快，必然会对消费人群造成一