上海星月国际广场商业项目零售市场研究2010年.ppt

幸福湾项目对本项目的影响 幸福湾地处宝山友谊路、同济路交接处，同济路上大多以集装箱运输车为主，基本不在路段旁边停留，故即便有着三号线友谊路站的支持，周边的人气依然不是很高。 幸福湾离黄金广场有着一定的距离，无法接受到黄金广场的辐射，故其所拥有的人流量大多数为附近居民。而幸福湾周边居民区只有宝钢十村以及宝钢六村两个小区，且因为幸福湾的定位在中档左右，所以有可能不受本地一些年长者的欢迎。 幸福湾本身并没有聚集太多的人气，无法将自身打造成为一个高人气的商业休闲中心。而其所在的区域离本项目较远，可类比程度并不高。 代表性竞争性项目分析 宝山体育中心 宝山体育中心地处宝山区中心位置，四周环路分别为牡丹江路、永清路、海江路、永乐路。现正处建设中，预计于今年年底重新正式开始运营使用。 改造后的宝山体育中心面积达9万平方米。新建的宝山图书馆按照国家一级图书馆标准建设，面积达1万多平方米，是集体育、健身、文化、娱乐、会展、休闲等为一体的多功能现代化公共图书馆。 宝山体育中心包含有3万平米的商业，定位为体育、文化、娱乐中心。目前还未正式对外营业。 代表性竞争性项目分析 消费者调查 消费者调查目的及工作背景 本章将根据我司在宝山地区进行的消费者调查结果做一分析，通过对消费者的背景分析、消费习惯分析、需求分析及项目概念测试为本项目未来招商操作起到重要参考作用。 本案 访问地点 访问地点： 淞滨路(10份) 淞宝路永清路(10份) 安信商业广场(10份) 水产路同济路(10份) 双城路美食街(10份) 黄金广场(10份) 北翼商业街(10份) 友谊路(10份) 消 费 者 调 查 消费者调查 消费者背景调查 消费习惯分析 需求分析 项目概念测试 消 费 金 额 现有需求分析 潜在需求分析 消 费 频 率 商 业 设 施 喜 好 消 费 倾 向 分 析 业 态 测 试 品 牌 测 试 交 通 工 具 结论 消 费 区 域 消 费 时 间 交 通 工 具 品 牌 喜 好 消 费 者 调 查 消费者背景调查 消费习惯分析 需求分析 项目概念测试 消 费 金 额 现有需求分析 潜在需求分析 消 费 频 率 消 费 倾 向 分 析 业 态 测 试 品 牌 测 试 交 通 工 具 结论 消 费 区 域 消 费 时 间 交 通 工 具 品 牌 喜 好 消 费 者 调 查 消费者背景分析(一) 男性：20% 女性：80% 性别比例 18-25岁 35% 26-35岁 28% 36-50岁 15% 51-60岁 14% 61岁以上 8% 大学本科/本科以上 28% 大专/电大/夜大 38% 初中 11% 高中/中专/职校 23% 受访者男女的比例是：男性20%,女性80%; 说明女性是购物消费的主体人群，符合一般商业的特性； 年龄 学历 63%的被访者年龄在18-35岁。此年龄段的被访者由于不用担心养老、医疗等问题，因此最具有消费倾向的人群且有一定的消费实力； 有64%的被访者接受过高等教育，其中有28%的被访者拥有本科或者本科以上学历； 同时我们注意到，有34%的被访者学历在初中/高中/中专/职校，导致了被访者整体学历不高。 消 费 者 调 查 消费者背景分析(二) 未婚：51% 已婚有子女：41% 已婚未有子女：8% 婚姻状况 三口之家：75% 两人世界：12% 单身：5% 4人或以上：8% 家庭结构 49%的被访者为已婚，其中41%人拥有子女。 从家庭结构分析，85%的被访者是三口之家或四人以上，其中75%的被访者是三口之家。 表明未来本区域家庭型消费可能会占主导低位。 消 费 者 调 查 消费者背景分析(三) 工薪族：35% 公司白领：20% 在校学生：18% 退休人员：20% 管理阶层：8% 私营业主：4% 家庭主妇：3% 从职业分析，有34%的被访者属于中高收入群体，包括公司白领、管理阶层及私营业主； 受访者的家庭平均月收入集中在5000-10000元，比例达到了65%，10000元以上占有10%的比例； 以上数据，表明本区域的居民具有一定的消费水平，且有较强的消费潜力。 职业 8001-10000：25% 1001-3000：5% 3001-5000：20% 5001-8000：40% 10000以上：10% 收入水平 消 费 者 调 查 消费者背景分析(四) 上班交通工具的选择 班车：3% 私家车：5% 公交：15% 步行：1% 轨道交通：66% 轻骑/摩托车：5% 自行车：5% 在上班交通工具选择方面，有66%的被访者使用轨道交通，其次有15%的被访问者选择公交车； 同时，轨道交通大量的乘坐者，将会为本项目提供可观的日经停人流量，而距离本项目最近的淞滨路站是三号线沿线经停人流量最大的车站之一。 使用