世联2010年上海某项目发展与功能规划建议报告3.ppt

市场调研发现，围绕国际贸易的相关服务行业在浦东国际机场内部大量聚集，但现有办公无法满足全部需求 空港新城需要利用浦东空港带来的国际贸易产业聚集，形成保税、贸易、展示为一体的国际贸易区。 “时尚创智体验”产业将是未来的“新兴产业”，机场周边地区发展“时尚创智体验”产业是新兴趋势 “时尚创智体验”产业的“初步型体”已显现于国际机场周边的空港城市 通过对川沙空港新城的三个条件的分析发现：川沙空港都市具有发展“时尚创智体验”产业的潜力 “时尚创智体验”功能设施 会展业的发展依托于城市的产业与服务基础，同时会展业是其他产业与城市经济发展的加速器 会展城市案例研究：以机场周边会展业发达的德国、美国、法国的会展城市及香港为例 对世界知名会展城市进行案例研究，并总结出四条规律 以充分发挥机场优势、创造特色化竞争优势为原则，空港新城发展依托机场、空港新城及周边产业的航空、电子通讯类高科技专业会展 川沙空港新城的会展中心应与国际级酒店、会议中心与展览中心结合，其体量控制在8-10万平方米左右 与国际市场相比上海写字楼市场出租率高、供应量小；同时由于租金压力、产业聚集，总部办公市场逐步外溢，郊区低密度花园办公兴起 张江、紫竹、虹桥等郊区经济园区的兴起，吸引了大批国内国际知名企业总部的入驻，新形态的ROD办公模式受到广泛追捧 ROD商务区 VS 城市CBD 空港新城现有产业以制造业为主，多为“工厂式”办公，档次较低；绿地东海岸项目提供了LOFT型办公销售良好，显示办公市场潜力巨大 体量预测，2020年空港新城生产性服务业就业岗位约5万多个，需要约80-100万平米办公面积 浦东住宅形成了明显的板块划分：内环板块集中了大量高档住宅，三林、金桥等中外环住宅板块在周边散点分布，主打青年白领置业 预计空港新城未来新增就业人口5.2万人、郊区化人口7.5万人 新城人口迁移的来源包括三个部分：就业人口、中心城人口郊区化、以及本地城镇化人口 2004年，空港新城目前有15.54万人 ，2020年规划28.4万人，2004-2020年将增加近13万人口 空港新城将承担郊区化人口7.5万人左右，此部分预计新增住宅需求在250-290万平方米左右 空港新城将承担5-6万就业人口的居住，空港新城总的住宅规模在850-920万平米左右 川沙空港新城全力打造的是集休闲、文化、娱乐和购物等多种功能为一体的生态的、时尚科技、体验式的和与国际流行同步的商业功能区 川沙空港新城商业业态：打造层次分明、功能齐全的商业功能是成功的关键 社区商业主要设置在社区的主要出入口，为当地居民的主要途经地；主要为居民提供日常必须的商品及便利服务，一般的服务人口5千人左右。 主要设置便利店、食品超市、日杂店、小饮食店、快餐店、美发美容、音像店、储蓄所和生活服务设施等网点类型；同时可以布置一些自动售货亭，方便居民消费。大部分社区实现500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理等基本生活需要。 本项目的商业娱乐 预测空港新城未来的零售总额，通过商业平均坪效值计算未来的新增商业体量为78万平米 以川沙空港新城未来人口规划、流动人口、城市其他区域人口为基础，测算新城所需商业建筑总规模在70万平米左右 控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整，川沙空港新城的商业体量为77万平米 高品质的公共服务是Fairfax空港城吸引高素质人群集聚的重要措施 打造符合国际空港新城形象的大型高端公共设施与完善的服务系统，提高区域价值与城市魅力 Plan3:高端教育基地配备齐全的教育机构与设施，及面向国际的培训中心 川沙空港新城功能及面积配比 川沙未来愿景 首席居住区——leading Garden 临河的低密度花园社区-----给生活更多享受的时间 完善的生活设施配套高端社区的打造重点：游泳池、网球场…… 居住 Residential 私人会所 滨水别墅 闲适生活 体育中心 名流会 全能管家 以创新的发展模式，全力打造与国际流行同步的、集休闲、文化、娱乐和购物等多种功能为一体的生态的、时尚科技、体验式的商业功能 3-商业娱乐 功能组成 餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能 川沙空港新城 整体 商业功能 休闲功能 文化功能 娱乐功能 保健功能 餐饮功能 社区公共 服务功能 购物功能 服务人群——高素质人群旅游人群 产业导入的高科技从业人口 浦东国际机场带来的高端消费人口 迪斯尼乐园带来的旅游人口 城市其他区域来的商业人口 商业娱乐 Entertainment 亚太国际商务中心区人流量大，辐射面广，人群素质高，为该类型落户该区创造了条件 体量大，一般在5万平方米以上；综合性强，功能完善；设施优良，方便顾客，人、物、车流有效的交叉和融合，面向不同的消费群