世联_90平方米小户型拆合研究.ppt

90平方米以下小户型拆合研究 内部分享材料 新政对于小户型的影响分两个方面看。一方面，新政改变了消费模式以前普通住宅市场通行的70—140平米的产品被引导向50—90平米的空间发展，将来60—90平米的产品是市场主流。所以将来小户型是指25—50平米的房子，类似我们现行规则下的70平米以下户型。 从目前的市场来看，120平米左右的三房的需求量最大，成为房地产市场的主力及畅销户型。因此，新政后新开发的大量存在的小户型将面临拼合的命运。 以目前的在售项目来看，三房的供应量最大，且销售速度最快。二房与四房供应量相当，但二房销售较快于四房（不同地区可能有所差异）。复式供应量亦较大，但销售进度慢。四房以上、别墅供应较少，且销售业绩平平。一房为供应最少的房型，但由于量少、总价低，所以销售速度快。 20—25岁：单身青年居多，正在处于事业的萌芽阶段。居住要求不高，生活较为自由随性。（这类群体多为租住） 住房需求：一房 25—35岁：多为夫妻二人或加一个年龄较小的子女。空间的需求扩大，但生活压力也较以前增大。 住房需求：两房或小三房 35—50岁：一家三口（至少）。子女年龄成熟，独立性增强，需要自己的空间。家庭环境也较稳定与成熟，对家的要求也更高。 住房需求：大三房或四房 50岁以上：子女也开始成家立业。 满巢：空间要求更大。既要有公共空间，又要满足不同人对空间的私密要求。 住房需求： 四房或复式 空巢：子女独立生活， 家庭人员变少。 活动能力下降。 对户型要求为安静、 环境好、舒适、方便。 住房需求：两房或三房 体现舒适性：空间尺度宽敞、舒适，尤其增大了室内交流空间的面积，迎合目标客户注重家庭的特点；尽量保证拼合后主卧的相对独立性； 与自然的亲近：室内外相互沟通，突出建筑与自然的和谐，倡导健康生活； 功能分区的安排：卧室尽量南向采光，客厅可以设置在景观面较好的一侧。 体现实用性：保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标；注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性； 创新户型 ——优点 均南北通透，每个房间都有很好的采光与通风。拼合时改动较小。拼合后的主卧可以再分隔出一个小功能空间，如书房、衣帽间等。 ——不足 拼合后的公共空间无扩展的余地。 ——子母户型 随着社会Baby Boom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。 具体来说，双方的会客厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。 相反采光面户型 在点式高层中，当相邻的两套房型主要采光面呈相反关系时，其实有很高的可用性，拼合后房间采光通风非常舒适，空间也紧凑实用。 绝大多数情况下，相邻房型都是以大面宽客厅并邻，方便一起做一个较大的宽景阳台，这样在拼合之后，会拥有一个非常宽敞舒适的客厅与餐厅，对于那些喜欢呼朋引伴，交际待客的客户，是非常需要的。 拼合的建议 户型进行设计时，最好使厨房和卫生间相邻。在拼合改造时可分别使厨房 和卫生间面积增大； 保证拼合前的的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合 方正的大户型提供方便； 拼合时，在可能的情况下将两户的入口空间恰当的改为户内空间，即将公摊面积改 为户内面积； 较大户型与小户型之间拼合后空间感更好。 超大面宽户型 对于原本就有超大面宽的户型，很容易在中间加一道墙，分成2个小而紧凑的户型。 超大面宽户型 对于原本就有超大面宽的户型，很容易在中间加一道墙，分成2个小而紧凑的户型。 双套房户型，带工人房 拆分前户型南北通透，拆分后户型通风采光俱佳，户型合理。 拼合前户型 修改户型 拼合前户型 拼合后户型 原户型 修改户型 剖面 原户型 修改户型 原户型 拼合户型A 拼合户型B 拼合前户型 拼合后户型 原户型 拼合后户型 原户型 拼合后户型 原户型 修改户型 原户型 修改户型 立体拼合的建议 户型做大阳台，并确定放在户型哪个位置较为合适，可加梯；小阳台做结构板， 入伙后直接围合做楼梯