世联北京海尔方庄项目研究报告.ppt

海尔方庄项目研究报告 谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司 本项目主要工作内容 世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算 本次报告研究思路 项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内 本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。 项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。 项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。 项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达 项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。 与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。 地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。 周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套 方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。 教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。 医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。 项目现状及地块指标 本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地 项目地块四至 地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房 项目概况： 占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。 建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层； 经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。 关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。 产权：拥有70%的产权，30%在农工商。 地块2：已封顶的酒店式公寓——金方商贸大厦 项目概况： 占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。 项目性质： 商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。 项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。 地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月挂牌交易，价格7010万元 该地块于2007年取得土地使用权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。 其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。 规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：≤30%，建筑限高：60米，绿地率：≥35%， 建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。 本体条件分析小结 北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上 北京十一五发展规划：“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。??? 两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴； 两带指包括通州等地的“东部发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”； 多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。 南城区域处在城市发展的南北主轴上，北京市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。 五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城的发展带来新的契机 地铁交通改善： 5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象； 10号线未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通； 亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善； 宋家庄商业中心 多条地铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站； 丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。 北京南站经济圈 规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点； 未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。 项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目前开发项目较少，且多在三环以外 方庄核心区内开发强度大，建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。 项目周边区域集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。 04-07年方庄片区土地供应情