世联地产：2011年二季度购房者信心指数报告.doc

一、研究说明 　　1、研究背景 　　当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出新国十条、国五条、国八条等楼市调控政策。政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。 　　对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。距离今年年初中央出台的国八条政策已经五个月有余，在此期间购房者观望情绪浓厚，各地成交量持续低迷，严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握瞬息万变的买方市场。 　　2、研究内容 　　本报告将着重阐述以下内容： 　　(1)购房者对未来的信心程度如何？ 　　(2)不同城市购房者对未来的信心程度有何差异？ 　　(3)不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？ 　　(4)严厉政策对购房者究竟有何影响？ 　　3、研究方法 　　本研究采用调查研究的方法，在全国35个主要大中城市同步展开网络调查，主要包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，天津、西安、南京、济南、青岛、大连、武汉、长沙、厦门、成都、重庆等二线城市，以及东莞、惠州、佛山、中山、珠海、常州等三线城市。调查时间为2011年6月1日-6月15日，共回收问卷4165份，剔除重复、回答不全问卷后，有效问卷为3488份。 　　世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个题目分别从居住环境和当前房价来反映购房者对现状的满意程度，另外两个题目分别从未来房价和购房时机角度来反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心(如图1所示)。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。 ? 　　二、2011年2季度世联购房者信心指数 　　1、2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6 　　2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降。购房者的现状满意指数和未来预期指数分别为50.0和59.9，较1季度均有下滑，具体来讲，(1)购房者居住环境满意指数为65.4，较1季度下降4.5，我们认为当前房价依然高企是导致这方面满意度下降的重要原因；(2)购房者当前房价满意指数为38.2，较1季度上升1.6，表明购房者对房价涨幅收窄甚至停滞的认可度提升；(3)购房者未来房价预期指数为64.1，较1季度下降2.3，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加；(4)购房者未来购房时机预期指数为56.0，较1季度上升0.2，表明未来半年购房者发生实际购买行为的可能性增加。 　　2、一线城市购房者信心指数最低，中西部三线城市购房者信心指数最高 　　表1展示了不同城市购房者信心差异，不难发现三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市，且各类城市购房者信心指数出现了不同程度的下滑。具体来讲，东部一线城市购房者信心最低，中西部三线城市购房者信心最高，其他城市购房者信心排序从低到高依次为：东部二线、中部二线、西部二线、东部三线。 　　从重点城市的指数得分来看，重庆、南京、东莞、济南和西安的购房者信心指数水平高于全国平均水平。一线城市购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，其中深圳购房者信心指数最低，下降也最为明显，主要是因为深圳的限价政策执行最严，对购房者预期有明显影响。 　　购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强(见图2)。东部一线城市购房者预期房价上涨的可能性最低，占比仅为41.7%，而东部三线城市、中西部二线城市预期房价上涨的可能性较高，占比均超过55%。东部一线城市预期房价下跌的可能性最高，占比高达33.9%，中西部三线城市预期房价下跌的可能性最低，占比仅为14.4%。 　　数据来源：世联地产与搜狐焦点网联合调查 　　3、多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者 　　与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。表3所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于52，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。从房屋拥有情况来看，目前没有住房或只有一套住房的购房者信心有所下降，而有两套及以上房产的购房者(多次置业者)则依然充满信心，且信心指数较上季度提升0.5点。从购房者置业目的来看，各类购房者信心均有所