世联滨海度假物业经验分享2.ppt

度假物业户型与城市户型异同 注：度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上作到强化即可 大空间松散格局，减少隔断的影响 少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求 大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅 注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性 “灰空间”通常利用观景露台进行处理； 过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台； 公寓仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，但是适当增强套房功能 小面积公寓弱化厨房、餐厅等居住功能空间， 别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池 大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素 一个大露台，可以闲坐观景 泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值 强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户 利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面 减少进深，增强舒适性 增强观景阳台和观景窗的造型趣味性 原生态的主题风格提炼 将人文元素融入园林小品中，最易体现异域风情文化 火山石、茅草、木材等大量原生材料的采用 鲜花是必不可少的元素，同时尽量避免出现裸露地面 椰林是最易突出特带滨海度假氛围的植被 Noosa产品特征－如何从建筑、规划的角度提炼度假元素 整个NOOSA地区的建筑限高三层，强调自然生态，强调低密度，弱化城市感，强化度假氛围，很少出现城市印象的高层 多层或洋房的立面多以简洁的现代风格为主，色调多以白色或轻淡暖色调为主，大量使用纯色涂料，大量平屋顶结合轻钢结构挑空遮阳篷的屋顶 别墅的建筑立面－大量的使用白色，简洁明快的线条，大量使用坡屋顶，多数为一层半，不超过两层，大量窗与灰空间的利用 增强河景价值－视觉上加强灰空间的处理，从参与性上，采用入户码头与木栈道的结合 非海景项目，园林打造度假氛围－元素，小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），具有浓厚文化特色的小品 Noosa 公寓产品特征提炼－通透，灰空间， Noosa 度假别墅产品建筑特征提炼－阳光，白色，安静；生活向室外延展，与自然结合 Noosa 度假别墅产品建筑特征提炼－阳光，白色，安静；生活向室外延展，与自然结合 独栋产品示例－200平米 带遮阳棚的超大观景露台，倍显度假情趣 植被环绕的院落，虽然面积不大，但可以充分增加小独栋的空间感 与楼梯间结合的立体采光，提升整个屋内的采光特性，通透，明亮 NOOSA别墅产品设计亮点与特点 NOOSA别墅产品设计亮点与特点－度假空间原生态 NOOSA别墅产品设计亮点与特点－室内空间室外化，生活不被建筑所羁绊，不局限于室内 灰空间的利用和打造，强化室内向室外空间的过度，并利用灰空间大量营造半室外的度假生活场景 NOOSA别墅产品设计亮点与特点 滨海度假项目整体规划的特征 滨海住宅区排布 滨海项目道路系统的布置 通过海滨亭、高低错落的建筑形式、观景阁楼、直通大海的道路等达到共享海岸资源的效果 规划方案对比示例 世联在海南的成功实践 与鲁能战略合作，全面服务海南所有项目 三亚大东海山海天营销执行顾问 三亚湾高尔夫别墅项目营销执行顾问 鲁能三亚湾新城区域整体定位 海口海蓝椰风营销执行顾问 盈滨半岛项目 服务中粮地产亚龙湾二期开发区域整体定位 三亚红塘湾5000亩整体区域开发项目 三亚海塘湾区域整体开发项目 三亚香水湾大规模旅游地产开发项目 海口美丽沙地块推介项目 海口行政区搬迁项目 海口西海岸大规模旅游地产开发项目 …… 滨海度假物业规划专题 不同度假的生活需求 外部海景资源导向 短期度假 中长期度假 单价/总价与资源的匹配 提升二线、三线海景地块价值均好性的措施 景观朝向 强调私密，安全，安静，不强调交流，组团间相对封闭 偏向一居，强调组团之间的互动与交流，适度强调与社区外的互动 物业的排部上，资源强度与总价正相关 视觉通廊的应用－将景观拉入地块纵深 道路 其它 停车 道路的划分与海岸线垂直，减少平行布置 小区内道路要曲折多变 车位比低，以地上及加空层停车为主， 城市第一居所 强调开放，与城市的交融 强调组团，以及组团之间的交流，强调邻里 强调组团，以及组团之间的交流，强调邻里 以组团内景观为规划导向 朝向景观 社区内道路相对平直 以地下联体车库为主 按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合 主景观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者均可分享 充分考虑地势地貌带来的景观面增加 延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面 以景观方向为主要朝向考虑 海 大独栋 小独栋 小高层公寓 主景观轴