世邦魏理仕2006年天津小白楼商业项目报告.doc

由于本项目所处小白楼区域是天津比较重要的商务中心，未来更将建成天津的中央商务区（CBD），在明确项目是否开发写字楼之前，不但要了解天津写字楼市场整体和区域市场的一般情况，更需要深入的了解未来写字楼市场的发展特征，从多角度分析各种因素对项目开发办公物业的影响。 在进行天津优质写字楼市场研究之前，我们将首先介绍世邦魏理仕对于国内发达城市甲级写字楼的评定标准以及智能写字楼5A标准所包含的内容。 这里要说明的是，国内对写字楼的评级只是按照市场对写字楼的普遍看法，加上专业咨询顾问企业的经验评定而出，并非硬性的标准。 甲级写字楼标准： 表4.1：甲级写字楼标准 No. 考察内容 位置 1 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 2 交通情况 临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。 3 周边环境 周边邻近有写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等高档物业； 4 环境绿化 优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。 结构 空间 布局5 楼层布局 各楼层及纵向功能布局合理、有层次。 6 结构形式 采用大开间的空间结构形式，可以自分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米 7 层高 写字间净高不小于2.米 装修标准 8 外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料等 9 公共区域 部分装修 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准 设施 10 空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统 11 给水系统 24小时热水供应 12 供电系统 双路供电，有自备发电机 13 通信系统 数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；大厦中央数据系统 14 停车设施 有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位 15 电梯设施 稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒 16 安全设施 先进的视频保安监视系统。 17 楼宇管理系统 采用楼宇中央自控的管理系统 可识别性 18 可识别性 为所处区域的标志性建筑 管理服务 19 物业管理 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理 运营状况 20 租金水平 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。 21 租户状况 入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司 22 运营时间 可24小时运营，节假日限制进入 23 保安 24小时保安 资料来源：世邦魏理仕 写字楼5A标准： 写字楼5A标准包括：OA（办公自动化）、BA（楼宇管理自动化）、CA（通讯自动化）、FA（消防自动化）和SA（安保自动化）。 OA（办公自动化） 实际上就是“无纸化办公”，要实现OA就要设立局域网，设立局域网需要通讯自动化为技术支持； BA（楼宇管理自动化） 水、电、风都要通过智能化的设备和网络进行中央控制，达到安全运行、节省能源、降低人力成本的目的； CA（通讯自动化） 通过设立交换机房来实现。有了通讯自动化，写字楼才能称为商务社区； FA（消防自动化） 写字楼作为一类商业建筑，只要按照国家相关的建筑设计规范进行设计和施工，做到消防自动化一般不会有问题； SA（安保自动化） 有监视系统和报警系统。 5A标准是高品质甲级写字楼在智能化方面的必备，并非写字楼的评级标准，市场上流传的“3A”或“4A”的说法均属于不规范的说法。 天津优质写字楼界定标准： 然而，考虑到天津市目前高档写字楼项目在硬件设施以及软件服务上均与国内发达城市的高档写字楼有一定差距，因此本报告将主要针对天津优质写字楼市场进行分析，综合考虑市场情况，我们对天津市优质写字楼的界定标准如下： 作为所处区域具有一定特色的建筑物，可识别性较好； 临近城市主干道，可选择多种交通方式并基本满足“通达性”要求； 各楼层及纵向功能布局合理； 采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔； 写字间净高不小于2.4米； 独立运营的专业物业管理公司管理； 采用中央空调及楼宇自控系统； 外立面、公共区域采用较高标准装修； 满足（但不限于）以上标准中5条或以上的项目我们将其界定为优质写字楼。 需要说明的是，天津市有不少公寓立项的写字楼，这些项目在产品特征上与一般写字楼相差不大，但是由于用地性质的原因，这些项目在地价、土地使用年限以及贷款政策方面均较写字楼项目有明显优势，对写字楼市场产生影响，因此本报告亦将天津市部分高档商务公寓项目列入研究范围。 整体市场研究 图4.1：天津市优质写字楼历史供应走势（1996年-2006年4月） 资料来源：世邦魏理仕 值得注意的一点是，天津政府自2002年年初开始加大了烂尾楼的整治工作，这部分整治的烂尾