东莞中惠香樟半岛项目市场研究报告3.ppt

樟木头房地产发展历程分析：主要发展片区 樟木头房地产发展历程分析：主要发展片区 樟木头房地产发展历程分析：主要发展片区 樟木头房地产发展历程分析：户型面积变化 樟木头房地产发展历程分析：价格走势 以中惠香樟绿洲为标志，樟木头已经由起步/快速发展阶段、大盘阶段进入了品质发展阶段； 内销市场成为绝对主力，项目开发理念、产品定位、营销推广也随之发生改变； 镇中心成商业区，东城成高档住宅小区，南城新区规划起点高，但仍未进入正轨； 第二篇：区域房地产市场分析 房地产政策环境分析 东南区域竞争环境分析 樟木头房地产发展历程分析 樟木头内部竞争环境分析 消费者研究 樟木头内部竞争环境分析：当前主要项目分布 位于东城大道与柏峰路交汇处 占地面积：29.36万㎡，建筑面积：50.98万㎡ 发 展 商：东莞市中惠香樟绿洲地产开发有限公司 物业：高尚住宅/双拼别墅/花庭美墅/多层洋房 主力户型：第一组团：一，二房40-80m2，第二组团：花庭美墅108-135m2/160-228m2，第三组团：公寓51-90m2，组合式临湖美宅156m2 销售均价：洋房，7500元/平米；公寓6700元/平米（带500元标准装修）；小花庭美墅5500元/平米（06年）； 大花庭美墅10500元/平米 （07年） 项目分二期开发。一期地块分为三个组团进行开发，产品丰富。一组团以临街商铺和主体商业与外界相隔，商铺上面是小高层公寓； 第二组团式并排式的3F、5F花庭美墅；第三组团是6栋临湖美宅和2栋25F高的高层公寓。通过高低错落的分布使各组团都享有不同的景观风景。 第二期用地约有总地块的三分之一，以占式布局的高层和独栋别墅为主，二期与一期以人工湖相隔，有少量美墅产品，但不会在今年推出； 开发商倾力打造项目内部园林，选用热带树种，高低错落，有效地保障了低层住户的私密性。花庭美墅设计成大露台，将室外园林引入到室内。在项目的中间修建了大面积的人工湖，为中间临湖美宅南北面都提供了不同的园林景观。项目的西侧规划有大面积的休闲广场也为小区添色。是樟木头园林做得最好的一个项目； 外 立 面：统一而浓郁的西班牙小镇风格，外立面色彩鲜艳，以乳白色立面、橙色屋顶为主。外立面线条也 因阳台和大飘窗而显得非常丰富。 天 际 线：一期中间低，四周高，使不同的业主都能享受到不同的景观。 花 庭 美 墅，专利产品，客户接受程度高，密度过高是最大缺点； 顶楼赠送阁楼、底层赠送地下室，户户入户花园、大露台、大客厅、大厨房，将户外的园林景观很自然的融入到室内。 形象包装：高品质的形象包装，连样板房、看楼通道也作了细致、精致的包装。施工上，通过盒栽、假花、广告等的包装，即使在样板房也看不到外面的工地。 推广渠道：在深圳长期设立展场，并组织看楼车往返莞深；通过大量的媒体（户外、报纸、电视），其中多数的媒体投放在了深圳区域；项目周边的形象包装及导视；长期的手机短信、时实资讯。 在本地主要为道旗、户外T牌、楼体和现场包装等； 经常会举办一些业主活动，实现增值，形成良好口碑传播效应； 位于樟木头镇东城大道与石马河交汇处 占地面积：138412平方米 建筑面积：206700平方米 物业类型：花园洋房?独栋别墅 情景洋房 洋房 一期首先推出6栋小高层，2—5房，面积区间为80—200平米，另外有6栋200—400平米的别墅， 预计年中上市； 占地面积75000平方米，建筑面积107000平方米，总户数1600户，花园洋房，二房、三房、 四房，70—140平米，均价5500元/平米； 香港占50%以上，工厂企业中高级职员和本地买家开始增多，本来定位为港式住宅，没有设计足够的车位，本地买家意外增多后，车位不够，现在许多车辆都跨在人行道上停放； 轻快、淡雅的外立面，早年石马河是项目重要卖点，内部园林较御景花园有改进，但仍较粗糙； 一到二期已经销售完毕，三期5月份有110—150平米的三房、四房重新入市，价格约6000元/平米，后续产品依然以居家户型为主，但规划还未定 莞深大道与蓓蕾路交汇处 ，占地面积13622平方米，总建面60890.79平方米 公寓、写字楼复合物业 精装修公寓31.5平米，销售均价6000元/平米，含600元/平米装修，共200余套，目前已基本销售完毕 本地、外地比例基本相近，本土居民投资意识和能力不是很强，由于新政后开盘，深圳客户不到15%。 目前写字楼物业正在咨询阶段 占地43万平方米，总建筑面积:57.5万平方米 是樟木头规模最大的小区之一，98年开始开发,项目分多期分别为，产品有独栋别墅、联排别墅、多层洋房、高层洋房。均价：3300-5500元（洋房），9000元（别墅） 项目前期只针对香港客户开放，所有的设计、规划都以香港客户为主导。总体有80%的香港客户，20%的本地人以及