东莞中惠香樟半岛项目市场研究报告2.ppt

如今 外向型三大产业遭遇发展瓶颈； 东南片区强手林立，不进则退； 自身发展空间有限，优势淡化； 环境恶化，消费偏高，吸引力下降； 新发展思路短期内难以改变竞争颓势； 第二篇：区域房地产市场分析 房地产政策环境分析 东南区域竞争环境分析 樟木头房地产发展历程分析 樟木头内部竞争环境分析 消费者研究 07年中国人民银行采取了12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率、六次加息、发行国债等等手段，紧缩银根，缓解通胀压力，导致2008年前购房的贷款人今年每月的利息支出将增长近15％，按揭购房者供楼压力加大。 2007年9月27日，国家出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从需求角度进行调控。提高第二套首付和贷款利率，则可以大幅降低市场需求，特别是有效的抑制了投机性需求。该政策效果显著，直接造成了全国各主要城市的成交量下滑和变相降价行为。 2007年12月5日，中央经济工作会议确定08年实施货币从紧政策。意味着明年信贷继续收紧，包括额度和信贷信用的严格审查。银根收紧，资金密集型、资金推动型的房地产投资开发增速将趋缓，房价上涨的动力将有所放缓。 普通住宅标准的调整减轻了购买普通住宅的交易成本，主要包括契税和土地增值税等。原来是非普通住宅在调整后成为普通住宅，可以节省3%的交易成本。 开发企业开发投资的资金链进一步收紧，打击了囤积土地，增加了市场供应。实行预售款监管后，保证了项目工程建设所需资金，对在本地有多个项目滚动开发、在外地有项目的开发商均有较大的影响。 2008年东莞拟建成廉租房15000套、经济适用房3300套。随着廉租房和经济适用房的加大力度建设和陆续投入使用，特别在东莞有大量的农民公寓建设并陆续竣工，无疑会分流商品房住宅的需求。 取消购房入户政策对东莞楼市短期来说是阵痛，在一定程度上抑制了新莞人的购房需求，本项目亦会受此影响。但预期相关配套政策将会相继出台，一方面是教育配套设施的加快建设和相关优惠政策使得新莞人子女教育能享受到与户籍人口同等的待遇，另一方面东莞户籍人口的规模和结构将逐渐改变，高素质科技专业人才比重将逐步提高，为城市持续快速发展提供新动力。 截止2007年底东莞公积金缴存总人数为30.31万人，缴存金额66亿元。相比较去年同期增速均有所放缓。在出台东莞市住房公积金缴存管理办法实施后，预期今年缴存人数和缴存金额都会大幅增长。在今年实施货币从紧的政策下，将为房地产市场个人房贷资金面注入新的血液。 樟木头1992年成立东莞市第一家房地产商会——樟木头房地产香港商会，面向香港市场大力发展以外向型为主的房地产业，采取“自己开发，自己经营；与外商共同开发，合作经营；转让土地给外商，由外商独资经营”等方式，鼓励房地产开发，这些灵活的经营模式依然适用； 政府采取“八个快”的办事策略，即快招商立项、快规划、快设计、快报批、快办手续、快推出、快宣传推广、快动工建设，争取在激烈的竞争中赢得主动； 政府积极利用当地港商资源、资金共同开发房地产项目，实施对外宽松和便捷政策，吸引投资者； 政府直接参与到房地产项目管理中来，给项目顺利竣工提供保障，给购房者足够信心； 总之，2008年政策预期仍然强烈，各项调控措施将得到进一步深化和落实，目的是进一步落实和巩固成效，稳定房价，防止行业大起大落，房地产业大幅攀升将遇到巨大的阻力； 第二篇：区域房地产市场分析 房地产政策环境分析 东南区域竞争环境分析 樟木头房地产发展历程分析 樟木头内部竞争环境分析 消费者研究 东南区域竞争环境分析 东南区域竞争环境分析 东南区域竞争环境分析：常平概况 东南区域竞争环境分析：常平概况 总建面６６万平米，临近黄江，联排别墅、情景美墅、洋房 一期阳光山庄早期别墅及40—90平方2房，少量约120平方的三房单位, 以本地人为主， 二期为万科专利产品：情景美墅、联院别墅，07年中推出约70-130平方米两房,三房情景美墅，均价约5000元/平米，200多平米别墅,已经售罄，二期产品出现大量深圳客、约占6成，新政后成交趋缓，深圳客户大量减少； 三期总建面17万平米，250—320纯双拼别墅，共60户，均价12000元/平方米 ，现已封盘，主要接受客户登记。业主介绍量比较大，在常平工作或居住的人士的占90%，深圳客不到10%。 下一期预计9—10月推，高层洋房、 美墅等、价格尚未知道。 位于常平镇区石村站前路地段，总建面23万平米，规模适中，其中拟建多层、小高层、高层多种建筑形式，以大户型为主，总户数约580户，项目分两期建设，其中一期202户； 一期07年三月推，6800元/平米均价，190—285洋房，当时深圳客人2成，常平本地和外地客户占8成，现在基本没有深圳客户；销售情况不好，二期计划今年10月推，户型与一期相同，价格未定。 定位为常平首席