中原2011年昆明二级市场分析（下）.ppt

三房两厅双卫双阳台（124.11 ㎡ ） 户型特点： 多阳台设计，270度视野宽阔 三面单边单位，通风采光效果佳 主人套房带衣帽间 户型位置： 3-4、7-10栋 三房两厅三卫双阳台（135.20 ㎡ ） 户型特点： 4.3米超大开间 愈7米超宽阳台，视野开阔 双主卧套房，功能格局完美 户型位置： 1、2、5、6栋 四房两厅三卫双阳台（156.40 ㎡ ） 户型特点： 三面通风采光 双主人套间，尺度宽阔 赠送超大飘窗 户型位置： 3-4、7-10栋 海伦国际 ——小结 项目亮点：由国内著名地产开发商海伦堡集团开发，引入世界领先Hopsca开发模式，将高档住宅、购物中心、写字楼、星级酒店、医疗、教育等城市功能融入大型公园。 销售：预计2011年8月开盘，一期推出2000套。 价格：预计开盘均价在8000元/㎡。 户型：两房、三房和四房，主力户型为110 ㎡至135 ㎡的三房。 客户：意向客户中，刚性需求客户居多，投资客偏少，投资客中以福建和浙江人居多 竞品分析 ——马街摩尔城、海伦国际、万科 楼盘 马街摩尔城 海伦国际 万科项目 区 位 西市区 南市区 东市区 占地面积 976亩 2600亩 19.21万㎡ 开 发 分2期开发 分2期开发 分3期开发 物业类别 住宅、商铺、写字楼 住宅、商铺、公寓、写字楼 住宅 项目用地 改造情况 西山区47号地块城中村改造 城中村改造项目 非城中村改造项目 住宅户型区间 80-140㎡ 86-156㎡ 79-162㎡ 价格预计 住宅8500元 住宅8000元/㎡ 住宅12000元/㎡ 目标客户 主推商铺，针对投资客户 住宅主要针对自住 住宅主要针对自住，其次为投资 一期主要针对住宅首置、首改、再改客户，比例均衡 竞争项目修正——竞品客户属性（年龄、家庭与产品、总价对位） A\产品类型与家庭结构高度相关： 小户型多为青年之家、青年持家、小小太阳；80-89㎡小三房多为小小太阳、小太阳、孩子三代； 100㎡以上舒适三房对位小太阳、孩子三代、后小太阳； 144㎡以上四房或联排、双拼别墅多为小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳、中年之家。 B\产品总价与客户年龄跳差明显： 25-35岁客户多购买总价在60-70万间的产品； 30-40岁的客户多购买总价在70-100万间的产品； 35-45岁客户多购买总价在100-150万间的大平层产品； 30-50岁客户多购买总价在150-300万间的产品 。 老年之家 　 　 　 　 中年之家 　 　 　 　 后小太阳 　 　 　 　 孩子三代 　 　 　 　 小太阳 　 　 　 　 小小太阳 　 　 　 　 青年持家 　 　 　 　 青年之家 　 　 　 　 　 小户型 80-90㎡三房、四房 100㎡以上舒适三房 144㎡以上四房，联排、双拼别墅 产品总价： 70万-100万 年龄范围： 30-40 产品总价： 100万-150万 年龄范围： 35-45 产品总价： 150万-300万 年龄范围： 30-50 产品总价： 60万-70万 年龄范围： 25-35 A\小户型：首次置业客户多为公司中高管理层，由于家庭结构的变化引起的需求，主要目的为自住兼投资。 B\80-90：客户群以首次改善型自住置业为主，身份为企事业单位的中高层管理人员，主要为换功能需求，对环境和配套以及户型的要求提高。 C\100-144：客户群以多次改善型自住置业为主，身份为私营业主/高层管理人员激增，多为2次置业，对环境、资源及升值潜力等要求提高。 D\联排、双拼别墅：主要是以自住为主的高端改善型居住，客户有一定的经济基础，对于身份象征和精神生活的追求更高，客户多为多次置业者，有一定的投资理念，要求所购物业能保值增值。 产品总价： 50万-70万 年龄范围： 30-40 产品总价： 70万-100万 年龄范围： 35-45 产品总价： 100万-160万 年龄范围： 30-50 产品总价： 35万-45万 年龄范围： 25-35 竞争项目修正——竞品客户属性（置业目的、用途、次数） 次数： 0-1 用途：首次置业 目的：自住兼投资 次数：1.5-2次置业 用途：首改置业 目的：自住兼投资 次数：2次 用途：功能改善型置业 目的：自住兼投资 次数：多次置业，无贷款记录 用途：高端改善型置业 目的：自住为主 部分投资 老年之家 　 　 　 　 中年之家 　 　 　 　 后小太阳 　 　 　 　 孩子三代 　 　 　 　 小太阳 　 　 　 　 小小太阳 　 　 　 青年持家