中原地产2011年昆山房地产市场分析.ppt

* * * * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2011年昆山房地产市场分析 昆山事业部 02.2012 Part 1 政策分析及导向 宏观环境概述 2011——政策年 年初时，国家开始颁布出台政策措施对全国不温不火的楼市进行大刀阔斧的宏观调控。 不论是从购买、房价，还是信贷、土地，各个方面 都频频打出了一系列调控组合拳。 房地产经历了一浪胜过一浪的汹涌波涛，不论是购房者还是开发商都深陷其中； 不论是房地产上游产业还是下游产业也都涉及其中。 一线城市频频爆出房价下跌的震撼消息， 各地降价潮引发退房潮的新闻在各大媒体占据头条， 再加上银行准备金率的频繁调整，房产税的推广，中小房企或退市或并购，业内人士纷纷推测房价拐点来临。 近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是去年“新国八条”之后，以严厉打击为主 近年政策回顾——楼市调控 PK 高房价 政策风吹浪打，楼似闲庭信步…… 2010年底，温家宝总理在参与中央广播电台直播时明确表示：调控楼市的“新国八条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。 回顾2010年市场 延续去年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击 放眼2011年宏观调控 直至年底，严格宏观调控仍未减弱 中央政府近期频频强调楼市调控不会放松，年初各地方政府关于调控房价的“军令状”已经到了兑现的时刻，部分地方仍未完成调控目标，因此各地楼市调控不会放松。 2011年充斥房地产市场十大关键词：房产税、一房一价、加息、限购、保障房、住房公积金、婚姻法加名税、限购松动、首套房贷利率上调 2011年房地产市场 。。。。。。 银行收紧与限购、提高首套房贷等政策形成合力,在目前形势下，购房成本的增加加重了市场的观望氛围，为市场大打‘冷却剂’。 信贷持续收紧，釜底抽薪！ 市场不缺客户，银行成为营销的关键！ 年内加息3次 100万贷20年每月多还386元 中国人民银行自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，金融机构人民币一年期存款利率3.5%，一年期贷款利率6.56%。央行年内已经6次提高存款准备金率，合计3个百分点；已经累计加息3次，合计0.75个百分点。 房地产市场 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 房地产开发持续增长，但较去年有所回落 隐忧——房地产市场寒冬 去年以来，我国先后启动房地产调控政策， 随后出现了一线城市和二线城市降温、全国房价涨幅趋缓、少数城市房价微跌等现象， 直至2011年下半年，大部分城市房价下跌，全国知名开发商带头降价，出现客户砸售楼处现象 　　 然而面对全国下跌的房价，政府调控仍然继续。 2012年的楼市将是隐忧重重。 调控政策与银行加息等一系列政府举措，2011年的楼市步入寒冬 2012年政策预判 房价调控到合理区间