中原地产研究2010年刊：盘整中转型.doc

摘要 　　(1)盘整中转型 　　在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。 　　(2)多重因素助标杆房企跑赢大市 　　在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。 　　(3)格局调整，土地市场量增价升 　　2010年土地出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。最突出的三个特点是：一是商办用地出让比重显著增加；二是二线城市发展加速；三是国有企业保持强势地位，“国进民退”趋势延续。 　　(4)量价平稳，新房市场转型加速 　　2010年堪称历年房地产调控最为严厉的一年。然而，因支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，全国方位内住宅需求仍然旺盛，调控的预期目标尚未达成。预计此轮调控将持续至2011年。在“增供应，遏需求”的调控指向下，2011年市场整体将维持平稳。然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。 　　(5)调控不懈，二手楼市继续盘整 　　2010年可谓宏观调控力度空前严格，然而，截至2010年底宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。因此预计2011年调控政策将依然从紧，而且为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌。 　　(6)调控影响有限，商业地产加速发展 　　2010年，房地产市场调控政策前赴后继，中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚定，无论房价短期内是否下跌，房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在此背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。 　　1.核心观点 　　盘整中转型 　　2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。 　　行业融资紧控之下，2010年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。 　　在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。 　　(一)政策导向转型：保障房建设方兴未艾 　　2010年的政策措施中，保障房