中原：2011政策走势二.doc

中原集团研究中心必威体育精装版发布的《中原地产研究年刊2011》分析认为，未来政策由堵到疏是大势所趋，但短期内以限购为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使保障房、房产税等长效措施具备更充分的探索空间。 　　明年政策从紧定调 焦点之外松绑隐现 　　12月12日-14日，2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，奠定了2012年政策从紧的基调。 　　中原集团研究中心分析认为，在政策从严的基调下，地方政府只有在焦点之外进行微调。年底，已有部分地方政府出台松绑措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节。对比各类微调条款，除土地松绑条件外，其他各项措施均针对刚性或改善性需求。预计在2012年，这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许，而在限购等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。 　　表1 2011年底地方政府促进楼市持续健康发展的若干举措 　　分层次调控体系待建 保障房制度瓶颈仍存 　　中原集团研究中心分析认为，本次中央经济会议中关于房地产的表述可概括为三点。首先，高端住宅靠遏制，即推进营业税改征增值税和房产税改革试点；其次，中端住宅靠市场，即加快普通商品住房建设，扩大有效供给；最后，低端住宅靠保障，即继续加大对保障性住房、等领域的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。 　　其中，关于保障房一直是近两年的调控重点。2010年保障房建设已在全国范围内全面启动，2011年从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。根据住建部数据，截至11月底，全国1000万套保障房已全部开工。然而，在靓丽的开工数字之下，住建部于10月下旬开始的各地督察却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。督察中特别强调新开工的1000万套是指三分之一达到结构完成，三分之一出地面，三分之一做到基础浇铸混凝土，直指开工数据上报中的不规范行为。对此，住建部表示对于十二五规划中后续的2600万套，届时会根据调查情况进行调整，2012年新开工的保障房项目将小于2011年的1000万套。 　　从目标大跃进到重算开工率，一定程度上折射出了保障房建设的资金问题。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房资金。但由于2011年市场的低迷，各地土地出让金减少，该部分资金难以补缺。2011年1-11月，中原监测的15个重点城市土地出让金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金额较去年同期下滑2成。因此，近期各级政府也积极以信贷、地方债、企业债等方式为保障房融资。然而，以上融资总额相对于1.3万亿的保障房投资需求仍有距离。 　　表2除土地出让净收益以外的部分保障房融资渠道及规模(2011年1月-11月) 　　此外，2012年保障房建设目标的调低，也显示出我国保障房的制度建设正处于探索期。加速保障性住房建设，对于弥补过去十年我国房地产全面市场化所造成的失衡与社会矛盾来说，固然是一门必修课，但住房保障制度完善理应放在比建设速度更重要的位置。首先，未来公租房在保障房类型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐渐远离开工率导向的怪圈。其次，完善保障房轮候制也是未来的方向。轮候制是指对保障房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并对通过审核资质的人员信息建立数据库，再根据保障性住房建设进度，对已通过审核的申请人按先后次序分配保障房或购买资质的管理制度。通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障房的需求量，使保障房建设任务量的制定有据可依。