中国小户型住宅专项研究.ppt

中央政策逐渐细化，力度增强，强调土地的节约，房地产作为消费品的属性，保证中低收入人群住房 从2006年5月到7月发布的一系列政策中，可以明确显示政府节约土地，控制户型面积，保证中低收入人群住房的决心 主流开发商对于政策积极响应，已着手研究小户型住宅的多种可能性 开发商普遍面临的问题和困惑 开发商的困惑 我们的使命 世联工作模块划分及研究方法 世联对小户型研究共划分成三个业务模块 世联研究主要运用的工具和方法 模块一 小户型发展趋势研判 从人口统计学角度研究小户住宅发展趋势 我们的研究思路与方法 深圳市人口处于急剧上升的过程之中，在发展态势上基本上呈现一种直线状态，人口总量机械增长快于自然增长，外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因 从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右，外来劳动人口的主要流向是关外 人口性别比总体结构正常，但不同年龄段、特区内外差异悬殊；人口年龄结构呈纺锤型，其中20-34岁的人口占到总人口的59% ，总体人口年轻化 深圳人口的家庭结构和美国日本的人口结构比较接近，单人家庭所占比例高达25%，结婚没有孩子的家庭占到总人口的54.3%，多代家庭将持续减少 购房高峰年龄呈波浪状，集中在26-28岁、33-35岁和41-43岁，购买能力最强的综合年龄在30-34岁，27-35岁之间是购房、换房和投资购房的活跃期 2000年占深圳总人口数59% 的20-34岁的年轻购房者到2006年是处于住宅购置高峰年龄26-41岁之间，主要分布在宝安和龙岗 深圳人口情况对比日本案例，世联认为深圳小户型的发展现阶段处于日本的60-80年代之间 世联价值 宏观政策研判 人口对于房地产市场的影响主要体现在哪些方面 在家庭结构演变模型中什么时期是小户型购房/换房/投资的活跃期 未来关内以及关外小户型发展的总体趋势 深圳小户型消费的高峰阶段 深圳的哪个片区会成为下阶段小户型发展态势较好的区域 小户型住宅物业的面积趋势判断 模块二 小户型生存环境研究 从区域价值分析角度建立小户型生存环境体系 世联价值 小户型生存环境研究 影响小户型住宅物业发展的关键因素 城市区域价值判断 企业进入性战略研究 模块三 小户型产品客户需求分析 从客户需求挖掘角度建立小户型产品价值体系 按购买动机、驱动方式的客户分类70年代末，80年代人逐渐成为主角 小户型项目产品关键点分析 规律总结 世联价值 世联重点研究案例及客户简介 Case 我们的研究思路与方法 我们对世界各国城市的小户型发展进行了广泛研究，着重分析了其中的四个典型案例 法国城市小户型发展 德国城市小户型发展 台湾城市小户型发展 韩国城市小户型发展 美国城市小户型发展 日本城市小户型发展 新加坡城市小户型发展 香港小户型发展 … 根据2003年日本统计61%的居民拥有自己的住房，39%的居民长期租用住房；73%租赁住房面积小于50平米，全国户均面积在90平米 日本战后有两次婴儿潮，分别在30年代后期和70年代前期，2000年人口性别比例逐渐恢复到正常水平。2005年后日本人口逐渐老龄化 根据日本不同年龄段拥有住房量推断25-35岁是日本人购买小户型住房的高峰 2005年新加坡平均住宅拥有率达到92%，公屋占到建造总量85%，商品房只占到15% ；公屋的主力户型面积是73-135平米之间，小户型面积持续增大 100平米以下住宅占到公屋总套数的73.7%；低收入居民购买2-4室住宅最多，面积在50-105平米之间；中高收入居民多选择4-5室住宅，面积在73-135平米之间 在公屋中，20%收入最高的人群的住房拥有率92% 60%中等收入人群住房拥有率高达95% 20%低收入人群的住房拥有率是87% 绝大部分的高收入人群拥有5房以上住宅 低收入人群集中在4房以下住宅，约为93平米以下 其中11% 租用1-2室的小户型住宅中，1室住宅面积在23-45平米之间 从单身家庭比例横向比较来看，新加坡单身家庭比例少于20%，家庭结构更趋向于大家庭结构，这是小户型面积逐渐变大的主要原因 公寓主要分布在美国南部，户型以一室和两室一厅为主，历年来占到供应量绝对数量，最近十年三室供应量持续增加；消化量随着房地产周期波动较大 美国年轻家庭中移民和少数族裔家庭，已经占到全美家庭净增长量的37%，未来将达到50%以上；由于移民和少数族裔家庭的收入较低，各类联合住宅将成为首选 具体分析 特征 客户购买动机 处于城市繁华区的边缘地带或者非核心地段； 临城市主干道、快速路或轨道交通，公共交通发达； 多数定位为青年社区，有一定的文化概念； 项目资源条件 自住 较大规模的社区 处于大规模居住区内的部分条件受限的楼座 小规模项目但是邻近成