佘山溪溪那堤地产项目营销策划方案1.pdf

前 言 如果说，年轮书写了树木的历史，造就了高大俊挺；岁月书写了人的历 史，造就了内敛沉稳，那么楼市周期则书写了别墅的历史，造就了恒稳的价 值和“上流”居住。05 年跌宕起伏的上海楼市着实考验自诩“精品”的芸 芸楼盘。历练了，才能被书写，被传唱，被期待拥有，才能代表一种价值， 独树一帜。 我们相信有些特质历经岁月而来，是楼市风雨中岿然不动的基石。诸如， 外滩、南京路……百年沧桑始锤成，在昨天、今天溶入了这个城市的肌理， 渗透了这个城市居民的情感，明天仍将是这个城市闪亮的名片——历史、人 文、建筑美学造就了其永恒的价值。 我们——建于佘山的优质社区 ，拥有这样的特质。城市肌理百年梳理， 地理变迁却要经过千万年的构造。在六千三百平方公里的上海土地上，唯一 的俊山秀水、悠然南山，岂不能使我们骄傲的抬起头来，成竹在胸？！ 在目前楼市疾风骤雨中，本案个性化的产品的出现更显卓越，它将推动 佘山最优质的居住价值的发展，挖掘出佘山这块风水宝地更大的价值。 上篇 ○ 分析项目竞争格局 ○ 挖掘项目核心价值 ○ 准确定位目标客层 深入解剖市场形势——项目竞争格局分析 市场格局分析 上海宏观楼市走向扑朔迷离 宏观调控以来，如火如荼的上海楼市迅速跌入低谷，4 月份以后月度住 宅成交量跌到 100 万㎡以下，6-8 月份月成交量徘徊在 78-80 万㎡（见下 图），不足 1 月份的 30%，上海市场一片惨淡。 05 年 1-9 月份全市住宅成交量价走势 400 10000 300 9000 200 8000 100 7000 0 6000 万㎡ 05.1 05.2 05.3 05.4 05.5 05.6 05.7 05.8 05.9 元/㎡ 供应量 228.2 63.5 180.9 277.8 155.6 192.9 173 153.5 368.2 成交量 273.8 133.3 224.1 142.3 78.6 80.4 78.8 85.84 118.2 成交均价 9111 8218 9001 8317 6703 6414 6426 7717 7859 从 9 月份以来，在有效供应增加和项目降价的推动下，全市住宅市场的 新增成交量出现了小幅上升的走势。“金九银十”被开发商寄予厚望，希望 借助传统销售旺季，推动项目销售，缓解资金压力。但从实际成交数据来看 （见下图），日均成交量比 5-8 月份有 1 万㎡的上升，但涨幅仍然较小，相 比近 2000 万㎡的新房存量，消费量可谓杯水车薪。 05 年1-10 月份日均住宅成交面积 10 8.8 8 7.2 6 4.8 4.7