内资房地产所得税讲座.ppt

（十一）预售款缴纳的营业税。 预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。（苏地税发[2003]258号）南京国税解释可以扣除 （十二）业务招待费 房地产企业业务招待费的扣除可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 （苏国税发[2004]97号） （十三）延期交房违约金。 延期交房违约金属于民事主体的非行政性罚款、非司法罚金，这些罚款、罚金可在计算所得税前全额扣除。在具体的会计核算中，合同违约金的收取方如果是单位，应该提供相关的合同和合法的收付款票据；合同违约金的收取方如果是居民个人，应该提供相关的合同和收款人有效的收款证明，根据合同违约金实际发生额计入营业外支出。合同违约金在税前列支是否需要合法的票据？ 钟税官 2005-06-07 （十四）其他限制性扣除项目 1.工资及三项经费 2. 劳动保护费（清凉饮料费，服装费） 3. 保险（社会保险，财产保险，补充养老保险等） 4. 捐赠 5. 各项基金 6. 办公通讯费用，佣金 7.坏账准备和坏账损失等等 优惠政策 从事商品房销售的企业属于房地产开发经营企业，不得享受新办商贸企业的税收优惠。 江苏省国家税务局关于企业所得税几个具体问题的通知 苏国税函[2005]206号 不予扣除的项目 包括资本性支出；无形资产受让、开发支出；.存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括投资风险准备金），以及国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金 ；贿赂等非法支出 ；违法经营的罚款和被没收财物的损失；各种税收的滞纳金、罚款和罚金；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠以及非公益、救济性的捐赠；各种赞助支出；担保支出 ；回扣支出 ；与取得收入无关的其他各项支出等等 征收方式：（83号） 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率 预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 国税征收方式（苏国税发【2003】第195号） 房地产开发企业应按税收法规规定及本《通知》规定计算的应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加上当期预计营业利润额计算应纳所得税额，计算公式如下： 应纳所得税额=（应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润）*适用税率 l?房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 倍讯易 / 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 地税征收解释 企业应纳税所得额的计算公式为： 应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率 公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损； 地税征收解释（苏地税发[2003]258号） “本期所得额” 系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额） “本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额； “本期预售开发产品收入” 系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入账面余额在本期分摊金额）； “利润率”指主管地税机关按《通知》第二条第三款规定的原则确定的预售收入利润率。 地税征收解释（苏地税发[2003]258号） 关于预售款发票使用问题 企业