内蒙古鄂尔多斯房地产市场专题研究（二）.ppt

* 作为资源性城市，鄂尔多斯中高端财富人群占比大，具有很强投资意识，市场主要由重复置业客户支撑 鄂尔多斯城市客户整体特征： 财富人群占比大。鄂尔多斯市是典型的资源型城市，富足的各种资源让很多人短时间得以暴富，财富人群占比大，有很强的经济实力 投资意识强。:“在鄂尔多斯,只要有一万块钱的人, 都把钱存到地下钱庄了。”由此可见鄂尔多斯地下钱庄的兴盛, 这些民间游资高达百亿之巨,主要流向煤炭和房地产投资。 市场客户以重复置业为主。财富人群投资意向浓厚，多数进行重复置业，导致鄂尔多斯房屋价格快速增长，市内房价居高不下，“鄂尔多斯煤老板们热衷于买房。据说, 一买就是一单元一整栋,眼都不眨一下,他们不仅买高了鄂尔多斯的房价,还把呼和浩特的房价也炒上去了。” ?客户访谈：缪女士 …在鄂市,真正的有钱人还是矿产老板。得益于矿产价格的暴涨,一些人前些年十几万元买的小煤矿,最近一两年甚至涨到了上亿元,又有一些人是最近两年参股煤矿的,只要沾上“煤”没有不发达的。?暴富的煤老板花起钱来也很大方,他们开着悍马、路虎、凯迪拉克、凌志车招摇过市。你看看街上的好车,多到像是在进行名车展。鄂尔多斯每天办证的新车就有100-200辆,高峰期达400多辆… 客户需求特征 * 世联通过对鄂市客户的访谈、研究发现，城市客户核心的特点为观念传统、追求面子、渴望都市 观念传统 追求面子 渴望都市 “我工作单位挺好的，有些闲钱活动活动，现在小孩上小学，就愁着找不到一辆出租车愿意帮我接送孩子,那就必须考虑自己买车了,10几万的车子“太掉价”,开出去丢人，要买我就至少选择奥迪或者凌志…买房子也是，总不能买个太差的吧…” “我们鄂尔多斯人有钱但家庭观念很重，老人、兄弟、老婆孩子都是最重要的，孩子小的时候上学是个问题，长大了结婚前房子是个问题….就是习惯了在老城区生活，啥都方便，平日购物啥的就喜欢在那几个商店，货色啥得还能差不多点，其它的区都不愿意去，除非是大牌子开的…” “…不想住的太偏远，本来整个内蒙地大人少，前几年都像在贫困地区生活似的，什么东西都是全国最落后的，这几年发展起来了，就希望待在繁荣点的地方，高楼大厦，现代点，啥都方便，啥都能买到…” * 受城市发展特征和市场发展阶段的影响，鄂尔多斯市场现有客户呈现特有的“梯形”排布 类型 基本背景 经济实力 居住现状 精品占有 型客户 多为大型私营企业老总或鄂尔多斯周边各旗的煤矿矿主 鄂尔多斯最富有的人，代表着整个城市产业和财富的积聚方向 有全国各地多处物业，因居住习惯及业务原因，现居住在鄂尔多斯最高端楼盘里 生活享受 型客户 地下钱庄投资者、公司股东、小型煤矿或房地产企业的老板， 收入颇丰，已经拥有了几百万甚至上千万的身家 多次置业，除市内居住需要外，多在北京等地置业，用于出租投资 价值投资 型客户 中、小店铺老板、出租车司机、企业中层干部或者是同时享有双份工资的公务员 年收入5-20万，收入稳定，有一定积蓄，属于城市工薪族的中上水平 他们大部分有2-3次置业经验，现在多居住在离工作单位较近位置、或老城区 实用型客户 首次 置业 企业的普通员工，是机关、事业单位的职员或者是学校里面的普通教师 薪水中低水平，家庭收入除支付每月生活的各项开支外，剩余不多 他们多租住在距公司较近的房屋内、与上班地点有便捷交通联系的区域，或与父母同住 居住 改善 企事业单位的普通员工，有些为单位底层管理者，有一定的工作经验， 工资水平在鄂尔多斯属中等水平，收入较为稳定，有一定积蓄 他们大部分拥有一套住房，希望通过住房升级改善生活状态，并已有成型的购房计划 拆迁 补偿 他们大多数没有固定的工作，倾向将钱投入地下钱庄中 区域拆迁得到的补偿，普通的在100-300万，多的甚至能达到1000万 居住在老城区或者郊区已经很多年，破旧的土墙、低矮的院子就是他们的家 1 2 3 4 * 我们从三个方面来分析市场客户特征---- 客户 特征描述 财富特征 置业特征 行为特征 * * 王府井百货—三江太古引进高端商业项目，地处老城传统商业区，未来发展被普遍看好，2010年建成开业 万一以后通货膨胀了，把钱存在银行还不如投资。我比对了一下，投资商铺是最合适的。王府井入驻的地方，肯定是以后整个城市的核心商圈，等到商圈成熟，店铺的价值肯定会成倍增长。我准备等一开盘就买下几间，以后不管是自己经营、出租给那些高级品牌，还是转手出售，都是很划算的。 客户语录 位置 东胜区宝日陶亥西街南侧 规模 3万平方米以上 产品形式 商业项目 业态组合 以王府井百货为中心、名品主力店构成的十字形王府井步行商街 客户 整体打包销售给王府井百货 销售状况 已签约销售 卖点 王府井品牌影响路、太古国际广场的高品质和城市核心商圈的前景 配套 生活、交通配套较成熟，商场部内配套500