北京大兴产业园商业综合体项目研究策划报告（上）.ppt

项目综述 宏观经济分析 项目分析 项目策划定位 项目布局规划 项目产品规划 招商管理 运营管理 SWOT分析 项目策划定位 Strengths 优势 地理环境优越，属于北京市重点打造的卫星城，人口主要迁移区域之一； 地铁的建设，有利于大兴人口的迁移； 随着经济发展和人民生活水平的提高，带动了消费结构层次的提升； 项目总建筑面积105万平米，具有较大的开发规模，具备客户自我供给能力，集客条件良好，可规划做为类似小型的CBD，集办公，购物，娱乐休闲，会议，教育、居住等为一体的小型区域。 配套设施良好，规划拥有约10942个停车位； 项目未建设，具备有可调性； 项目沿街展示性好； 项目交通系统比较发达，有利于输送客流。 将商业和谐地融入到整个景观之中，突出具有生态环境的主题商业的特征； 引入休闲类业态，充分发挥项目的水系景观商业功能； 将集团品牌与商业品牌有机相融，体现项目可持续发展性； 结合人口素质的逐步提升和数量持续增长的优势，打造大兴区新的区域商业中心，有效导入消费人群； 作一站式购物中心的规划，改变大兴百货，大卖场落后的发展模式，打造大兴首个真正意义上的购物和休闲、娱乐乐园； 强 化 SWOT分析 项目策划定位 Weaknesses 劣势 项目位于大兴非传统商圈，人口密度暂时不高；人口集中主要分步在京开高速的西边。对于目前这个区域还有待开发。 项目不处于核心居住商圈，无法共享核心商圈人流； 项目立地非核心零售商业区域，且不属于政府规划的商业中心区域。 京开高速作为车流主干道，缺乏自然人流； 周边缺乏成熟商务办公、酒店等商务物业的支撑，中高端消费市场一段时间内很难形成； 尽量减少散售的比例，并在销售、规划和管理上予以严格控制； 突出目的性业态及主题消费，吸引消费者主动前往项目消费； 提高办公楼、酒店的集中性，为未来整体经营提高人气。 与大兴市场现有商业设施错位经营，吸引少量高端餐饮商家吸引政务宴请及国际年轻时尚品牌，突出中高素质人群需求，避免陷入百货业态的竞争； 减弱 SWOT分析 项目策划定位 黄村快速发展期已经拉开，随着商业、居住、办公物业的规划建设，项目整体的规划为办公集中营。未来人口持续增长将拉升本项目的商业价值； 全新主题景观商业的建成会带动整个项目品质的提高，从而吸引人流前往本项目； 大兴商业市场仍以百货业态为主，购物中心这一商业形式尚有较大发展空间； 规划中的地铁大兴线连通商业内部，对于人流的拉动，能起到一定的引导作用； 未来年轻人口的迁移，儿童出生率将会增长，其相关业态尚处于区域市场空白； 部分知名商家的引入，有利于品牌商家的未来招商。 项目档次不要盲目追求中高端档次，运营模式不能单纯依靠主力店，而是要针对未来的迁移人口，根据未来的品牌搭配组合尽量实现全客层覆盖，打造有品质的商业设施； 强调项目的业态、景观、内部设计三位一体的功能，突出项目的不可复制性； 在商业规划上充分挖掘购物中心的经营优势，同时，着力推广购物中心消费理念，使本项目在消费市场上突出差异化特色，并为消费市场所接纳并喜爱。 利用 Opportunities 机会 SWOT分析 项目策划定位 星城商圈、华堂商圈等成熟的商圈已有稳固的客流，作为新建项目，要引发市场的关注并形成消费习惯，需要很长时间的市场培育； 周边缺乏大型住宅区，短时间内区域人口不会出现暴增，缺乏潜在消费群体，缺乏商业气氛，会加长养商期； 大兴商业必然会供大于求，竞争非常激烈； 英特宜家的超大体量及停车位及华堂的细致服务会成为项目的直接竞争对手； 大兴黄村与通州，回龙观一样属于典型睡城，未来很难形成办公与居住并行的区域，晚间消费与周末消费成为主力消费时间，白天的运营成本会浪费。 从建筑造型到整体布局、从整体氛围到档次定位等方面与已有的商业设施形成错位经营； 大兴区域内商业发展相对迅速，必须通过特色的商业概念设计调动黄村居民的消费欲望，同时可以给商家以投资开店信心； 将三段商业的连接通道慎重考虑，纳入的整体规划中可增加缩短项目的培养期，有助于共享人流，提高出租率。 融入品牌折扣业态，儿童娱教业态概念，进行业态空白的填补，从而利用可持续发展的业态组合争夺市场份额; 结合项目自身条件，加大餐饮，娱乐，休闲等家庭消费比例，从而加大顾客在项目停留时间； 转化 Threats 威胁 在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，嘉亿引领总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型 市场空白点与市场机会 项目策划定位 在充分研究欧美购物中心，考虑到中国购物中心目前发展状况，嘉亿引领将购物中心按照核心价值以及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为11种类型的购物中心： 1.City Center 城市购物中心 2.Super Regional Sho