北京房地产市场分析面向全球化.pdf

北京房地产市场分析 面向全球化 北京房地产市场的状况分析 （一）目前北京房地产的状况 1、目前北京房地产开发投资增长迅速。据统计，北京市2001 年1 至7 月累 计完成房地产开发投资327.7 亿元，增长58.9%，其中用于住宅的投资达180.9 亿元，增长56.9%，这表明北京房地产开发投资踊跃，增长迅速。当年到位资金 486.8 亿元，增长51.5%，当年到位资金再加上上年末结余资金共计675.2 亿元， 超出投资完成额的1 倍有余，这表明房地产开发投资有充足的储备资金做保证。 从资金结构上看， 当年到位资金中企业自筹资金85.8 亿元，增长49.3%，自 筹资金增长较快；国内贷款总额162 亿元，占当年到位资金的33.3%，国内贷款 比重没有明显变动。1 至7 月份，北京市用于危改的开发投资达44.6 亿元，增 长63.5%，高于全市开发投资整体增速。用于经济适用房建设的开发投资达22.5 亿元，增长 18%，经济适用房开复工面积为462.7 万平方米，增长45.3%，竣工 22.2 万平方米，增长23.6%，分别比全市整体速度快11.3 个百分点和19.3 个百 分点。这说明以房改带危改的力度进一步加大，经济适用房的建设和供应规模较 上年同期也有所扩大。 2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9 万平方 米，土地开发面积为459.2 万平方米，分别增长2.8 倍和3.5 倍，速度比6 月份 分别上升87.8 个百分点和204 个百分点，说明 开发投资和开复工面积强势增 长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头 强劲。 3、北京房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。 据统计，北京今年1 至5 月份住房竣工面积108 万平方米，住房销售面积约177 万平方米。上半年北京 建住房面积为841 万平方米，而去年同期为453 万平方 米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为 6.8%，并且仅为今 年 建面积的四分之一多。2001 年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求 的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北 京房地产新增供给速度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已 经开始显现，这一现象应当引起开发 的高度警惕和宏观调控部门高度重视。 4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。开发投资的大幅上升也带动了 品房在建规模的扩大，全市商品房开复工面积由此可见月份的3725.7 万平方米 增加到 4068.5 万平方米，增速由27%上升到 34%。新开工面积由6 月份的961 万平方米增加到1172.7 万平方米，增速由72.1%上升到91.8%， 新开工面积中 商品住宅占87.2%。这说明新开工面积尤其是商品住宅新开工面积急剧增加，开 发速度剧增。 5、北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看， 北京的市场发展潜力十分看好。据统计，去年，我国商品房销售量最大的是上海， 达到1000 万平方米，北京为500 万平方米，深圳为400 万平方米，而这三个城 市的人口数量分别为北京、上海各 1500 万、深圳400 万，按人口比例，其人均 销量深圳最大，上海第二，北京则最低。可见，北京房地产市场的潜 需求十分 巨大。北京的购买力则处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购 房比例将会大大增加。 （二）北京房地产企业现状分析 1、开发企业数量多、规模小。据统计，北京市场上在售项目总共约950 个， 掌握 510 个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有在售项目。有在售 项目的企业平均开发规模为21 万平方米，如果以全部开发企业计算，平均规模 不足3 万平方米。可见，企业的开发规模不大。 2、 项目规模仍偏小。据搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有 145 个，平均项目规模12.1 万平方米。 新开盘项目中开发规模 10 万平方米以 的占多数，为 55.77%。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。规模 小于或等于 5 万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03%，大于上半年 开盘项目中同规模项目28.85%的比重，开发规模较小的项目比重降低。新开盘 项目大于或等于100 万平方米的项目个数占3.85%，也超过全部在售项目同等规 模的比重。新开盘的项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。可以预 测，北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人