商业地产开发及发展研究分析报告3.ppt

* 商业地产研究报告 商业地产发展态势 1 商业地产发展条件 2 商业地产发展模式 3 商业地产发展 商业地产的发展态势 — 三重利诱惑 商业地产开发 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 商业地产的发展态势—中外商业发展规模对比分析 商业地产发展 542.07 零售总额 4910 零售总额 15％左右 英法德日 16－17％ 美国 1.74% 21.4％ 10％左右 占零售总额 占零售总额 中国 中国零售商业50强 (人民币亿元) 美国零售商业50强（亿美元） GDP中商业所占比例 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 商业地产的发展态势—中外连锁商店比较 商业地产发展 2020年后 2011－2020 （10年） 1990－2010（20年） 中国 ？ 1970后 1901－1970 （70年） 1859－1900（40年） 美国 1960后 1901－1960 （60年） 1866－1900（35年） 法国 1972年后 1961－1971 （10） 1926－1960（35） 日本 同发展阶段 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法100年，距日40年 创新阶段 距美、法、日50年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 商业地产的发展态势—中外百货商店比较 商业地产发展 2025年后 1995－2025（30年） 1950－1995（45年） 1894－1949（55年） 中国 1980年后 1930－1979（40年） 1900－1929（30年） 1850－1899（50年） 美国 1950年后 1914－1950（36年） 1880－1914（34年） 1852－1880（28年） 法国 1974年后 1938－1973（35） 1923－1937（14） 1904－1922（18） 日本 距美、日60年，距法30年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美、法50年，距日本30年 创新阶段 距美、日50年，距法75年 距美、法、日60年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 商业地产的发展态势—中外超级市场比较 商业地产发展 1982－ 1972－1982（10年） 1960－1971 （11年） 香港 2020年 2001－2020（20年） 1981－2000 （20年） 中国 2001年 1966－2000 （35年） 1936－1965（30年） 1830－1935 （5年） 美国 1969－ 1963－1968（5年） 1959－1962 （3年） 法国 1990－ 1960－1989（30年） 1953－1959 （7年） 日本 大体相距30－40年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美50年，距法日港30－40年 创新阶段 大体相距30－40年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 商业地产的发展态势—日本各类型购物中心比较参考 商业地产发展 5000－10000 2000－5000 300－500 50－100 停车场容量（辆） 百货店2－6家 百货店2家 综合超市1家 超级市场 商 店 组 成 服装店 服装店 饮食服务 综合店 饮食服务 饮食服务 其它 药店 200以上 50－100 5－10 1－2 商圈人口（万人） 杂货店 杂货店 洗衣店 其它 其它 其它 30－40 10－20 3－5 1－2 商圈半径（公里） 20－30 10－15 5－8 3－5 时间距离（分） 综合超市2－3家 综合超市2家 专业商店 专业商店 100－200家 区域型 10－20家 邻里型 180－250家 20－40家 超区域型 社区型 商业地产的发展态势 商业地产发展 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”。 进入市场壁垒低 进产品差别程度低 企业小型化 大企业盲目扩张 市场过度竞争 市场集中度低 另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒。 商业地产的发展条件 商业地产发展 根据目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主