大丰市疏港路地块报告.ppt

大丰市现代物流广场项目商业部分 初步认识及建议;本报告逻辑思路导图;大丰市位于江苏省中部，盐城市东南，北纬32°56’~33°36’，东经120°13’~120°56’。东连黄海，有112公里海岸线。南与东台市接壤，西与兴化市毗邻，北与射阳、亭湖二县（区）交界。总面积 2367平方公里。境内有省属和上海各三个农场，沿海高速和随着苏通长江大桥的建成通车，大丰已正式进入上海2小时都市圈。 。;整体GDP及增长率;大丰市辖草堰、白驹、刘庄、西团、小海、大桥、草庙、万盈、南阳、三龙、新丰、大中等12个镇，1个经济技术开发区、1个海洋经济综合开发区。境内有上海市属农场和江苏省属农场各3家。全市总人口72万。;市场背景分析;港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；　铁路—新长铁路纵贯大丰境内，北与欧亚动脉陇海线 接轨，南与沪宁、宣杭线相连；　 航空—毗邻南通机场、盐城机场，已开通至韩国的国际航班及北京、广州、温州等国内航线，近期将开通西安、厦门、武汉、大连等航线；　 公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；　 内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。　 通关优势：盐城机场目前正在申报国家一类口岸；大丰港是国家布点的沿海深水港口，国家一类开放口岸，已纳入上海国际航运中心；新建中的保税仓储物流中心及出口加工基地，提高了通关速度，降底了生产成本，为大丰营造了良好的投资环境。 ?? 国家一类口岸——大丰港;;宏观经济;本报告逻辑思路导图;市场背景分析;市场背景分析;发展趋势：大丰商业将进入全新的快速发展时期 目前所有未来大型商业供应规划均为购物中心，大丰购物中心发展已呈现出快速发展的态势；大丰正处在由百货公司为主向购物中心业态过度的阶段； 未来大量购物中心的入市将推动大丰商业市场进入一个崭新的发展阶段，随着更多的国内外知名的商业地产开发和商业运营企业进入大丰市场，将为其带来部分高品质的零售商品牌，提高大丰整体商业市场的水平档次； 随???大量未来商业项目的建成开业，本项目将面临大丰各核心商圈以及商圈内部其他商业(大润发、盐阜大丰购物中心、华都美食街)的激烈竞争； 找准定位，重服务细分市场，通过有效的业态组合以及差异化经营，增加产品自身特色将成为提高竞争力提高本项目商业核心竞争力的关键之一；;主 要 客 群 构 成; 人民路 商圈是本市最主要的商业区，商业业态丰富，商品种类齐全，聚客能力较强，是全市范围消费者的经常性消费目的地，但商业设施呈现老化趋势； 健康路商圈是本市较主要的商业区，交通便利，聚客能力较强，是全市范围中高端消费者的消费目的地，但商业类型单一，未来发展缺乏竞争力；;本报告逻辑思路导图;一、用地面积：121654平方米 二、用地性质：商业+物流设施用地 三、商业用地容积率不高于2.5、物流用地容积率不低于1.5 总建筑面积约为25万平方米， 其中停车位不少于总建筑面积的10%、 绿化不少于20%， 物业用房不少于4% 建筑比例为1:3:6 ; 大丰现代国际物流广场;二.项目SWOT分析;结合项目SWOT分析，制定的项目发展战略:; 我们的战略方向？！ ;领导者;我们是—;作为补缺者—;【我们的最终战略目标】;项目开发战略定位;项目开发定位;项目开发定位;1. 本案的开发契机;2. 寻求市场差异化 ;3. 差异化战略定位三个方向;本报告逻辑思路导图;;寻找一群人;他们的特点;2. 目标客户群介定;本报告逻辑思路导图;最适合的最具竞争力;;项目功能设置建议;本案商业面对客层; 商业新城;2. 市场定位;土;业态规划建议;业态规划建议;;;;;;;;;;;3.产品定位;【产品定位】;【获利模式】;【产品矩阵】;;各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％;【开发节奏】;;产品定位及魅力化策略;（一）、开发商战略目标梳理;产品定位及魅力化策略;（一）、市场支撑量核算;（二）、成功案例借鉴;（三）、市场定位及产品魅力化;（四）、结合公司资源进行定位验证;在我们现有的客户和商户中进行一轮访谈，对项目可行性进行深度调研;（一）、根据开发战略和市场定位制定营销计划;（二）、根据营销计划制定推广计划;项目发展战略及形象定位;项目发展战略及形象定位;;;谢谢