商业综合体成功要素.doc

商业综合体成功要素解析 2014年7月 目录 1. 2. 3. 挑战与机遇并存的市场 经典案例借鉴 世邦魏理仕经验 挑战与机遇并存的市场 挑战——大幅增长的供应总量 ? 国内优质商业 2013年全球在建购物中心面积 （万平方米） 2013全球新建成购物中心面积排名 （万平方米） 3,900 300 2,180 200 100 全球 中国 《世邦魏理仕白皮书全球购物中心最活跃城市》 ? ? 目前，中国在建购物中心规模位居全球之首，占总量一半 在未来三年中，中国将有10个城市每年购物中心完工面积超过100万平米，其中包括 沈阳。 ? 商业数量的激增推进了中国零售品牌全球化进程，也同时造成了市场同质化的压力 CBRE | Page 4 资料来源：世邦魏理仕分析 挑战——大幅增长的供应总量 ? 国内优质办公 2013 – 2016 中国14个主要城市写字楼总存量* （万平方米） 2016年中国14个主要城市写字楼增量变化 （万平方米） * 为CBRE开设分公司的14个城市的统计数据 《世邦魏理仕白皮书 中国办公楼实情调查》 ? 根据数据统计，4年内，中国主要城市写字楼存量将增长80% ? ? 写字楼的增长来自经济需求拉动及新兴商务区规划的政策拉动 包括沈阳在内的二线城市，政策拉动性强，写字楼消化压力较大 CBRE | Page 5 资料来源：世邦魏理仕分析 挑战——区域供需矛盾 ? 沈阳商业现状 2009 – 2014.Q1 全市商业经营情况 （元/平方米/月） 17.1% 22.1 18.7% 16.7% 22.0 18.1% 21.9% 20.0% 21.6 21.0 19.1 19.1 2009 2010 2011 2012 空置率 2013 2014.Q1 首层营业面积租金 ? 至2014年第一季度，全市优质商业存量达到496.7万平米，近5年年均增幅达到 22.5%，年均新增量约75.9万平米 ? ? 近5年全市优质商业租金、空置率表现较为平稳，受新入市项目影响，租金略有下降 目前全市商业市场的新增供应量持续走高，使得商业项目经营表现发展平缓 CBRE | Page 6 资料来源：世邦魏理仕分析 挑战——区域供需矛盾 ? 沈阳商业未来趋势 2013 – 2018 沈阳商业供应预期 （万平方米） 2018 沈阳各商圈商业规模分布 预期 800 600 22.1% 40.8% 金廊沿线 太原街 中街 400 200 26.9% 10.2% 其他 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e ? ? 预期至2018年，全市优质商业存量将达到790.1万平米，是目前市场存量的1.6倍 未来金廊沿线的商业存量规模占比达到全市最高，约40.8%，形成为新的全市商业核心商 圈 ? 未来新增项目多数集中在金廊沿线，促使金廊沿线的商业氛围快速成熟 CBRE | Page 7 资料来源：世邦魏理仕分析 挑战——区域供需矛盾 ? 沈阳办公现状 2013 Q4 沈阳各商务区优质办公楼存量 （万平方米） 2013 Q4 沈阳各商务区优质办公楼租赁情况 （元/平方米/月） 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 83.1 48% 10% 113 24.3 12.8 50% 7% 84 79 20.9 76 金廊沿线 太原街 中街 其他 金廊沿线 太原街 中街 其他 * 包含全市优质写字楼项目，不含销售型项目 建筑面积租金 空置率 ? 全市的办公租赁成交两极分化明显，除金廊沿线的核心商务区外，其他区域的租金较 低、空置率较高，商务氛围较弱 ? 目前金廊沿线为全市供应量最大、租金最高、空置率较低的区域，金廊沿线的办公项 目代表了全市最高水平 CBRE | Page 8 资料来源：世邦魏理仕分析 挑战——区域供需矛盾 ? 沈阳办公未来趋势 2013 – 2018 沈阳写字楼供应预期 （万平方米） 2018 沈阳各商务区办公规模分布 预期 600 13.2% 400 金廊沿线 太原街 8.6% 9.9% 200 68.2% 中街 其他 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e ? ? ? 预期至2018年，全市优质办公存量达到496.2万平米，是目前市场存量的3.5倍 未来金廊沿线的优质办公存量规模占比依然为全市最高，约68.2% 金廊沿线将逐渐取代城市原有的商务区域划分，成为全市唯一的核心商务区 CBRE | Page 9 资料来源：世邦魏理仕分析 机遇——提升空间巨大的消费率空间 ? 国内优质商业 2009 – 2013 沈阳居民消费水平分析