商业地产工作心得分享—alex.ppt

商业地产工作心得交流;构成商业地产的核心元素——城市化商业布局;构成商业地产的核心元素——商业业态;;构成商业地产的核心元素——商业结构;构成商业地产的核心元素——商业定位及项目特性;商业地产的发展轨迹;武汉商业地产发展情况简介;武汉商业地产发展——数据标识;武汉初步形成了以交通环线为基础的商业网点布局特点： 1）内环线内以购物中心为主，体现城市的繁荣繁华； 2）中环线内以超市大卖场为主，体现城市的商业力； 3）外环线内以大型综合、专业批发市场为主，体现城市的聚散功能； 4）社区中以便民超市、便利店为主，体现城市消费的便利性。创新经营理念、提高管理技术、完善服务功能，已成为武汉商业发展的主流。;武汉商业地产发展—— 商圈划分;武汉商业地产发展—— 商圈划分（汉口部分）;◎江汉路商圈 江汉路商圈主要是以江汉路步行街，中山大道为干线，集购物、休闲、娱乐一体的商业集中地。在此有王府井百货、新世界百货时尚广场、万达商业广场等。 思考： 随着万达的比邻而驻，李嘉诚的巨资入主，苏宁电器的突然空降，新一轮的变革在江汉路已悄然发动。如果步行街开街掀起的是江汉路第一轮革命，那么此刻大量资本的抢滩，则是江汉路第二轮革命的萌芽与开端。 步行街开街至今已有5年，江汉路也逐渐成为江城一道亮丽的风景线，有时尚策源地、商业金轴的美誉。随着江汉路知名度与人气的上扬，旺盛的商机使沿街的店铺成为抢手资源。江汉路有限的店铺，大量商家的渴盼进驻，供需的矛盾使店铺租金持续上涨。而租金的上涨，则使进街门槛逐步抬高，一些小商户将被淘汰出局，而最后留下来的都将是品牌商户。 早在几年前，江汉路就已作为“百城万店无假货示范街”享誉江城，而在这轮商业升级完成后，江汉路更将成为优质品牌的积聚地。大品牌商户的进驻、汉口唯一步行街的独特地位，江汉路将会继续洗牌与升级，租住费用与地价也会随之不断飚升。 关注项目：中百写字楼、时代美博城、合记黄埔江汉路项目及花楼街项目 ;◎汉西装修建材市场商圈 该商圈以汉西宗关为中心，主要以建材销售为主，主要卖场包括金太阳建材超市，时代建材精品城、东方精品地板城、长青灯饰城、鑫林建材城、华中建材城、怡安居建材超市、太平洋商城、通达陶瓷市场、福庄园市场和环强市场、江北市场等。 目前，桥口区已经在汉西建设大武汉家装广场、宜家建材广场等项目，加上即将开建的华中建材家居采购中心，总经营面积肯定将超过现有市场，未来“新汉西”已蓝图初现。 思考： 预计到2008年，总建筑面积超过80万平方米、总投资达50亿元、年成交额预计超过300亿元的建材物流新区，将让目前的汉西建材市场扩容一倍。新建项目的主流客户，将定位于华中乃至全国的工程承包商，入场经营的70％为国内品牌总代理或总经销，30％为国际品牌。为吸引有实力的商家入驻，这一项目在今年下半年开盘时，定价预计仅为4000~5000元／平方米，远低于周边商铺1万元／平方米的价格。 新建市场正是为了保证老市场在改造过程中，保持商气、人气不断；未来的老汉西建材市场，将被新的业态取代，即建成王家墩商务区配套服务中心，如酒店、服务业等，“没有安排住宅用地”。 关注项目：汉西建材市场 ;◎汉正街商圈 汉正街在20世纪80年代，以廉价的小商品批发为主，针对广大的农村市场，经过十几年的发展，成为武汉市民日常购物场所，也是华中地区商品批发中心，主要经营日用品、鞋帽、服装、小电器、文具、玩具等。近年来已成为武汉市民和外地来客厅商品交易、旅游购物之地。2002年，汉正街小商品市场占地面积达到1．67平方公里，已有1．3万家个体户、近1000家私营企业和10万从业人员，年销售额逾百亿元，是我国中部地区最大的日用工业品集散地。近几年来，经过大规模旧城改造，汉正街上一幢幢小商品大楼正拔地而起，以街为市，以地为摊正逐渐消失，一个方圆2．65平方公里的“汉正经济圈”正在形成。 思考： 汉正街在上实际80年代在全国红极一时，但是现在的发展有逐年下滑的趋势。主要原因有。1）于全国的交通体系已发生了根本变化，新型流通业态越来越形式多样、信息传播的渠道也丰富多彩，汉正街九省通衢的地位，随着市场经济的发展日渐削弱。 2）第二，更重要的原因是汉正街自身：其原始自发的经营模式已跟不上时代需求，表现在：1、基础设施陈旧、空间组织混乱，20多年来，市场规模虽不断扩大，却总是停留于低水平的重复，愈发展愈乱；2、业态组合自发原始，商户鱼龙混杂，被戏称为“正宗的水货市场”，对经营者信心造成很大打击；3、经营理念落后，市场缺乏管理，各自为政、松散经营、客户服务匮乏。 这些年来，汉正街在全国的地位是衰落了，但人气和商脉还在，特别是中部崛起使汉正街迎来了类似改革开放初期那样新的历史契机。只要思路正确，汉正街必然会重铸辉煌。我们的基本思路是，对西汉正街进行全面升级换代，使原始落后的商业