招拍挂土地入市模式探讨20131017.ppt

;前 言;; 土地挂牌出让： 是指土地行政主管部门通过发布挂牌公告，并按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，最终以价高者得的原则确定土地使用权受让人的方式。 ;招标(潜在投标人超过三名) 除要求出价较高外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 对土地使用者有资格限制或特别要求的 拍卖(潜在竞买人超过三名) 以出价最高为条件确定受让人 对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向的 挂牌(潜在竞买人较少) 对土地使用者资格没有特别限制或者可以预先明确条件的 以出价最高为条件确定受让人;招拍挂方式演变原因分析：;土地出让方式演变：;选取“挂牌”与“招标”方式政府思考的角度： 1、从整体规划实施角度 用地性质、用地规模、区域形象、技术要求、项目进度 2、从政府收益角度 年度土地供应量、资金平衡、政府财政压力、竞购意向企业数量 3、从社会影响角度 社会影响、社会监督、区保障房指标完成、相关政治事件 ;申请 初审 联席会审议 申领规划条件 视需要完成下列工作 交通影响评价 环境影响评价 市政咨询方案 古树名木 文物;招标拍卖挂牌相关程序;标书编制、保证金缴纳、申报资料组织 资格预审、标书投递 土地交易的招标开标、评标 （1）点算标书； （2）开启标书； （3）对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书； （4）评标和定标，确定中标人； （5）对中标人发出《中标通知书》； （6）与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。 注：公告期22天，开标前3天预登记，开标、评标为1天。;挂牌流程;竞标和评标标准及流程;招标、挂牌竞价分析;四、招拍挂方式近期运用情况分析;五、2013年上半年北京市土地交易总体分析;1、经营性用地出让情况 2013年上半年，北京经营性用地共成交建设用地面积364公顷，其中居住用地面积276公顷，商业用地38公顷，综合用地50公顷，所占比重分别为76%、10%和14%。与2012年上半年相比，居住用地所占比重大幅提高，上升31个百分点；商业用地所占比重保持不变；综合用地所占比重大幅减少，下降31个百分点（详见图1）。 ;图1 2013年上半年北京各类经营性用地成交面积分布图;2、经营性用地区域分布情况 2013年上半年，北京经营性用地成交地块主要集在远郊区县，其建设用地成交面积322公顷，所占比重高达89%；城六区经营性用地成交面积约为42公顷，所占比重仅为11%。从各区县来看，经营性用地成交面积最大的是房山区，成交面积95公顷，所占比重约为21%；其次是密云县，经营性用地成交面积45公顷，所占比重约为12.4%；第三是通州区，经营性用地成交面积39公顷，所占比重约为10.6%。此外，昌平区经营性用地成交面积也较大，约为38公顷，所占比重约为10.5%（详见图2）。 ;图2 2013年上半年北京各区县经营性用地面积分布图;（二）地价水平分析 1、经营性用地价格水平 2013年上半年，北京经营性用地总成交金额为640亿元，规划总建筑面积705万平方米，楼面均价为9080元/平方米，同比上涨83%。从各用途来看，商业用地楼面单价最高，约为11358元/平方米，同比上涨97%；居住用地楼面单价次之，约为8865元/平方米，同比上涨19%；综合用地楼面单价最低，约为7775元/平方米，同比上涨182%（详见图3）。 ;图3 2012年上半年和2013年上半年北京各类经营性用地楼面单价对比图 ;2、工业用地价格水平 2013年上半年，北京工业用地总成交金额为20亿元，建设用地面积约为177公顷（合计2655亩），工业用地价格约为75万元/亩，同比上涨21%。从各用工业园区来看，中关村永丰产业基地工业用地价格最高，约为190元/亩；顺义天竺保税区次之，约为100万元/亩；平谷工业园区工业用地价格水平相对较低，约为40-45万元/亩（详见表2）。 ;通过以上对土地出让方式的分析，目前认为土地入市选择招标出让的方式有利因素为以下几点： 1、由于招标方式中，中标评分标准竞价评分比例较小，相比挂牌而言招标方式地价会相对合理，恶性竞争现象及程度较小； 2、招标出让除考虑报价因素，还考虑企业自身诸多因素，会对部分具有资金实力的外地企业或中小企业产生屏蔽效果 。 3、招标出让成交周期短，可提前与专业顾问公司合作，强强联手，双方共同对市场、产品实施透彻研究，稳健参与项目投标。 不利因素：如一线品牌企业参与集团将无必胜把握。 建议在采取招标方式屏蔽外来企业的同时，对品牌企业展开重点研究，特别在热点项目